Suma opłat

Kupując jakąkolwiek nieruchomość, musimy być przygotowani na pokrycie kosztów transakcji, które w dużym stopniu zależą od jej wartości.

Łatwo wyliczyć, ile będzie nas kosztowała notarialna obsługa transakcji, reszta natomiast zależy od tego, czy zdecydujemy się na skorzystanie z usług pośrednika, rzeczoznawcy, doradcy lub prawnika.

Przed transakcją

Podstawowym dokumentem, który należy sprawdzić przed transakcją zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, jest księga wieczysta. Sam wgląd do niej jest bezpłatny, trzeba jednak zapłacić, jeżeli chce się otrzymać:

– odpis starej księgi wieczystej prowadzonej w formie papierowej
– 6 zł za każdą rozpoczętą stronę dokumentu,
– odpis zwykły (obejmujący aktualny stan prawny) nowej księgi wieczystej prowadzonej w formie elektronicznej – 30 zł za całość,
– odpis zupełny księgi wieczystej prowadzonej w formie elektronicznej (obejmujący historycznie wszystkie wpisy, czyli również te wykreślone) – 60 zł za całość.

Ważne informacje o nieruchomości, zwłaszcza dla osób kupujących domy i działki, znajdują się w ewidencji gruntów. Są to m.in. dane na temat właściciela nieruchomości, jego siedziby, a także te dotyczące położenia, granic, powierzchni, numeru ksiąg wieczystych.

stotnym załącznikiem wypisu z ewidencji gruntów jest wyrys mapyewidencyjnej, który pokazuje położenie danej nieruchomości względem nieruchomości sąsiednich, a także usytuowanie budynków i budowli na nieruchomości. Przykładowe opłaty związane ze sprawdzaniem informacji zawartych w ewidencji gruntów i budynków:
– za wgląd do dokumentacji ewidencyjnej zapłacimy: 8 zł za każdy przeglądany tom, 6 zł za każdy przeglądany arkusz, 12 zł za każdy przeglądany obręb,
– za udostępnienie kopii map:
mapa w skali od 1:200 do 1:2000 – 30 zł za arkusz A4,
mapa w skali 1:5000 i mniejszej – 15 zł za arkusz A4,
– za wyrys z mapy ewidencyjnej i wypis z operatu ewidencyjnego: za pierwszą działkę, budynek lub lokal
– 120 zł, za każdą następną działkę, budynek lub lokal
– dodatkowo 12 zł,
– za wypis z rejestru gruntów (budynków, lokali):
12 zł za pierwszą działkę, budynek lub lokal oraz dodatkowo 6 zł za każdą następną działkę, budynek lub lokal.

Transakcja

Znaczną część kosztów ponoszonych przy kupnie domu czy mieszkania stanowią różne opłaty. Wszystkie umowy przeniesienia własności muszą być zawarte w obecności notariusza, inaczej nie będą ważne.Przy zawarciu umowy pobierze on od nas opłatę za sporządzenie aktu notarialnego, czyli tzw. taksę notarialną. Jej maksymalna wysokość jest określona w rozporządzeniu ministra sprawiedliwości, ale mamy prawo ją negocjować, zwłaszcza przy dużych transakcjach.

W niektórych sytuacjach zapłacimy tylko połowę taksy notarialnej, np. przy zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo przy zakupie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali będącego odrębną nieruchomością z założoną własną księgą wieczystą, jak również przy zakupie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Połowę taksy zapłacimy też przy umowie sprzedaży nieruchomości działki budowlanej w rozumieniu przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przy zawieraniu szczególnego rodzaju umowy deweloperskiej uregulowanej w art. 9 ustawy o własności lokali.

Oprócz tego u notariusza będziemy musieli zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od wartości przedmiotu transakcji oraz opłatę za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, która wynosi 200 zł niezależnie od ceny, jaką zapłaciliśmy za nieruchomość. W przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, która nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej, będziemy musieli również ponieść koszt jej założenia, który wynosi 60 zł.

Niepotrzebne ryzyko

Niektórzy, spisując umowę kupna nieruchomości, celowo zaniżają wpisaną do umowy cenę po to, żeby zapłacić mniejsze opłaty, które są liczone od wartości nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że podanie nieprawdy lub zatajenie prawdy, powodujące uszczuplenie podatku, jest przestępstwem skarbowym, za które może nam grozić odpowiedzialność karna. Zgadzając się na to, sprzedający ryzykuje, że otrzyma w rzeczywistości mniej pieniędzy, gdy druga strona transakcji wykorzysta zapis w umowie na swoją korzyść i odmówi zapłaty powyżej wymienionej i potwierdzonej przez notariusza kwoty.

Poza tym – ponieważ podatek od czynności cywilnoprawnych pobiera się od wartości rynkowej rzeczy sprzedawanej – urząd skarbowy, jeśli uzna, że cena w umowie odbiega od rynkowej, może (niezależnie od ewentualnych konsekwencji karnych) wezwać nas do jej podwyższenia lub obniżenia w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Jednocześnie urząd musi podać swoją wstępną wycenę. Jeżeli podatnik nie zastosuje się do tego wezwania, wówczas urząd powołuje biegłego, który wyceni przedmiot umowy. Jeśli owa wycena będzie różnić się od wartości przedmiotu transakcji podanej w akcie notarialnym i urząd skarbowy ustali podatek na wyższym poziomie, wówczas przysyła wezwanie do dopłaty różnicy w podatku wraz z odsetkami. Jeżeli jednak cena, którą ustali rzeczoznawca, będzie wyższa o 33% od ceny w umowie, to dodatkowo kupujący będzie musiał pokryć koszty powołania biegłego. Wszystkie opłaty związane z transakcją zwyczajowoponosi nabywca, ale zależy to wyłącznie od postanowień umowy. Strony mogą więc umówić się, że opłaty ponoszą np. po połowie albo że zapłaci je w całości sprzedający.

Nie dotyczy to jednak podatku od czynności cywilnoprawnych, który zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami obciąża tylko kupującego (przed 2007 rokiem podatek ten obciążał obie strony umowy solidarnie). Jeżeli korzystaliśmy z usług pośrednika, musimy też zapłacić prowizję. Nie jest ona nigdzie określona, zależy od naszych negocjacji. Najczęściej wrocławscy pośrednicy proponują stawki rzędu 1–3% plus podatek VAT, pobierane oczywiście od obu stron transakcji.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej liczona od wartości nieruchomości:

1) do 3000 zł – 100 zł;
2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł
Do taksy notarialnej trzeba jeszcze doliczyć 22% podatku VAT.

Przykładowa symulacja opłat