Kontrola na budowie

Skargi pochodzące od stron powodują automatyczne wszczęcie postępowania, nie ma innej możliwości zakończenia sprawy, natomiast wszystkie skargi od osób trzecich są najpierw analizowane pod kątem wystąpienia przesłanek do wszczęcia takiego postępowania. Skargę od przechodnia, który widzi, że coś jest nieprawidłowo, musimy najpierw przeanalizować. Nie może być ona potraktowana jako żądanie wszczęcia postępowania, tutaj decyzja należy do nas.

A jak wygląda kwestia wydawania pozwolenia na użytkowanie?

To może odbywać się na dwa sposoby. W pierwszym inwestor zawiadamia nas o zakończeniu budowy – tak się dzieje w przypadku prostszych inwestycji, np. domów jednorodzinnych. Wtedy opieramy się na oświadczeniu kierownika budowy, analizujemy dokumenty i jeżeli wszystko jest w porządku, nie wnosimy sprzeciwu – jest to tzw. milcząca zgoda na użytkowanie. Z kolei w przypadku deweloperów, budynków wielorodzinnych inwestor występuje
z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie, my wszczynamy postępowanie, które powinno kończyć się wydaniem decyzji administracyjnej udzielającej pozwolenia, ale wydanie tej decyzji, oprócz analizy dokumentów, poprzedza obowiązkowa kontrola.

Jakie są konsekwencje wykrycia nieprawidłowości w trakcie kontroli poprzedzającej udzielenie pozwolenia na użytkowanie?

Najwięcej wykrytych nieprawidłowości dotyczy zmian w projekcie. Te istotne powodują konieczność nałożenia kary i automatyczną odmowę pozwolenia na użytkowanie, nieistotne mogą być udokumentowane i zalegalizowane.

Co to są istotne zmiany?

Istotne zmiany, wymienione w przepi sach prawa budowlanego, dotyczą projektu zagospodarowania działki, podstawowych parametrów, takich jak: długość, wysokość, szerokość budynku, kubatura, liczba kondygnacji, zapewnienie warunków niezbędnych do korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne, zmiany zamierzonego
sposobu użytkowania obiektu lub jego części (jeżeli ktoś dostał pozwolenie np. na przedszkole, a okazało się, że powstał warsztat).

I inwestor liczy na to, że nikt się nie zorientuje?

Pewne rzeczy trudno jest wykazać. My wkraczamy do obiektu, który w pewnym sensie jest w trakcie budowy, nie jest jeszcze użytkowany. Nawet jeżeli jego wyposażenie pozwala podejrzewać, że pomieszczenie wykazane w dokumentach jako gospodarcze bardziej przypomina dyskotekę, to trudno nam robić zarzut z tego, że ktoś je barwnie wyposażył czy pomalował. Czasami jest to kłopot i na to właśnie liczą inwestorzy, jednak zapominają, że nawet jeżeli nie uda nam się stwierdzić nieprawidłowości podczas kontroli, a po odbiorze nastąpiłaby zmiana użytkowania obiektu, to też jest to naruszenie prawa budowlanego i podlega ściganiu, tylko w innym trybie.

Co jeszcze powoduje, że niektórych zmian na budowie nie można zaakceptować?

Za istotne uznajemy również zmiany, które potrzebują uzyskania opinii, zgody, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi. To różne sytuacje, np. jeżeli nastąpiła ingerencja w podział na strefy pożarowe albo wydłużyła się droga ewakuacyjna, to wtedy takie rzeczy trzeba najpierw uzgodnić ze strażą. Istotne są również zmiany w elewacji w zabudowie staromiejskiej objętej ochroną konserwatora zabytków albo inaczej zlokalizowany wjazd na posesję i połączenie z drogą publiczną, co powinno być uzgodnione ze ZDiK itd.

Na jakie odstępstwa deweloper zgody na pewno nie dostanie?

Dużym problemem jest dostępność dla osób niepełnosprawnych. W niskim budynku, który nie ma windy, a na pierwszej kondygnacji są mieszkania, powinny być one dostępne dla osób niepełnosprawnych. To rodzi niezadowolenie deweloperów, ponieważ w praktyce przejawia się tym, że trzeba dodatkowo zainstalować specjalne platformy. Deweloperzy argumentują, że znają swoich klientów, bo umowy często są już podpisane, wiedzą, że wśród nich nie ma nikogo, kto mógłby z tych udogodnień skorzystać, że są one drogie, trudne i kosztowne w utrzymaniu, że nikt ich nie chce począwszy od deweloperów, a skończywszy na właścicielach mieszkań. Czasami
sami projektanci nie do końca rzetelnie informują inwestorów o obowiązkach w tym zakresie. Ta kwestia co prawda znajduje się w tzw. projekcie architektoniczno-budowlanym, czyli w tej części, która dotyczy samego obiektu, a nie zagospodarowania działki, w związku z czym nie podlega sprawdzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. I potem przychodzą do nas inwestorzy z decyzją o zatwierdzonym projekcie, w którym jest tylko mowa o zastosowaniu tzw. schodołazów, które nie są zgodne z przepisami i na tym tle dochodzi do największych kontrowersji między nami a inwestorami. Problem dostępności dla osób niepełnosprawnych pojawia się w co drugiej czy w co trzeciej inwestycji, bo albo jej wcale nie ma w projekcie, albo są jakieś niedopowiedzenia, albo są tylko wspomniane już schodołazy. My wtedy mamy do wyboru: albo całkiem odmówić zgody na użytkowanie,
albo dać zgodę na użytkowanie z dodatkowym terminem na wykonanie brakujących robót. Przeważnie wybieramy to drugie rozwiązanie, udzielamy pozwolenia na użytkowanie, żeby nie blokować całej inwestycji i wyznaczamy dodatkowy termin na wykonanie brakujących prac. Decyzje na pozwolenie na użytkowanie nie muszą być decyzjami dopinającymi inwestycję na „ostatni guzik”. Ustawodawca przewidział możliwość wykonania jeszcze jakiś robót, o ile
nie wpływają one zasadniczo na użytkowanie całego obiektu.

Słyszałam o inwestorze, który próbował przymusić klientów do wykończenia mieszkań w bardzo krótkim terminie, argumentując, że inaczej nie dostanie pozwolenia na użytkowanie. Jak wygląda ta sprawa: czy wszyscy lokatorzy muszą mieć np. wykończoną łazienkę, żeby na całość inwestycji została udzielona zgoda na użytkowanie?

Najczęstsza sytuacja jest taka, że inwestor występuje z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie w momencie niezakończenia robót wykończeniowych, kiedy nie są np. zainstalowane urządzenia sanitarne czy drzwi wewnętrzne. Musimy pamiętać o tym, co ta decyzja oznacza: mamy zgodzić się na użytkowanie czegoś, co nie spełnia podstawowych wymogów, bo brak baterii w łazience oznacza po prostu, że nie można korzystać z wody, a brak drzwi
w jednym miejscu może spowodować, że kuchnia nie będzie tak naprawdę odrębnym pomieszczeniem, tylko stanie się częścią pokoju (co oczywiście dopuszczają przepisy), muszą być jednak wtedy spełnione inne warunki dotyczące wentylacji. My musimy o tym wiedzieć, bo jeżeli stanie się inaczej, to może z tego wyniknąć jakieś nieszczęście. W sytuacji niedokończenia robót są pewne wątpliwości, nie mówiąc już o tym, że twórczość osób wprowadzających się też jest daleko idąca, łącznie ze zmienianiem ścian działowych. Z drugiej strony doskonale rozumiemy całą tę sytuacje, bo prawo nie przewiduje tzw. modelu deweloperskiego i na tym polega cały problem. Gdyby inwestor kończył budowę bez udziału przyszłych właścicieli, to najprawdopodobniej zamontowałby najtańsze baterie, ale przyjęło się, że o wyposażeniu decyduje już mieszkaniec. Dlatego, żeby z jednej strony nie uchybić istocie tej decyzji, a z drugiej nie być w sprzeczności z rzeczywistością, udzielamy pozwolenia na użytkowanie, ale jednocześnie wyznaczamy dodatkowy termin na dokończenie prac wykończeniowych.

Kto później jest z tego rozliczany: mieszkańcy czy inwestor?

Dla nas adresatem tej decyzji jest w dalszym ciągu inwestor. Nie przyjmujemy do wiadomości, że pojawia się nagle stu inwestorów, dla nas inwestor jest jeden i to on odpowiada za to, żeby na budowie było wszystko zrobione i doprowadzone do końca. Po upływie wyznaczonego terminu to od niego oczekujemy informacji o zakończeniu inwestycji. Nie wchodzimy w relacje między deweloperem a nabywcami mieszkań. Z reguły termin na dokończenie prac wykończeniowych jest wyznaczany zgodnie z wolą inwestora, który mówi nam, ile potrzebuje czasu, rzadko zdarza się, żebyśmy ingerowali. Jeżeli ktoś określa za długi termin nieuzasadniony technicznie i zostawia budowę długo nieukończoną, to wtedy interweniujemy, ale zazwyczaj działamy zgodnie z wolą inwestorów. Prawdopodobnie z tego biorą się wymagania inwestorów wobec nabywców. Sytuację bardziej drażliwe sprawdzamy. Była we Wrocławiu taka historia, że jeden z największych deweloperów uważał, że może się pozbyć problemu związanego z robotami wykończeniowymi i zawierał umowy z nabywcami mieszkań w taki sposób, że to oni powinni wszystko skończyć. Nawet w projekcie miał wpisane, że rola inwestora kończy się na stanie deweloperskim, a zapis ten znajdował się w części projektu, która podlega zatwierdzeniu przez organ wydający pozwolenie na budowę bez sprawdzania. Zapomniał tylko, że przedmiotem pozwolenia na użytkowanie jest obiekt, a nie zawartość pozwolenia na budowę, więc cała sprawa musiała zakończyć się zgodnie z prawem, czyli wyznaczyliśmy dodatkowy termin na roboty wykończeniowe i inwestor musiał ich dopilnować.

A jak wygląda odbiór robót wykończeniowych?

Wykończenia w mieszkaniach raczej nie sprawdzamy, opieramy się na danych od kierownika budowy, natomiast jeśli chodzi o dostępność dla osób niepełnosprawnych, to nie zawsze wierzymy w deklaracje, wolimy wszystko sprawdzić, bo w przypadku niewykonania skutkuje to postępowaniem zmierzającym do uchylenia pozwolenia na użytkowanie. Sprawy wykończeniowe to problemy niższej rangi, niestwarzające już takiego niebezpieczeństwa.

Czy mieszkańcy, którzy dostali już klucze, zgłaszają zauważone usterki do inspektoratu?

Najczęściej są to skargi dotyczące jakości tych robót, wadliwego ocieplenia, jakichś przecieków, błędów instalacji. Muszę podkreślić, że nie sprawdzamy jakości wykonanych robót, nawet trudno byłoby odmówić pozwolenia na użytkowanie z powodu złej ich jakości, chyba że byłaby to jakaś rażąca wada naruszająca wprost konkretne przepisy. Natomiast ta jakość rozumiana w sensie estetycznym, dopóki nie narusza bezpieczeństwa, nie jest w zakresie naszych obserwacji. Najczęściej jednak strony nie chcą się z tym zgodzić. Trzeba pamiętać, że jeżeli inwestor dysponuje decyzją, to oznacza, że oparliśmy się przede wszystkim na oświadczeniu kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego. Nie sprawdzamy tego jakościowo, więc trzeba zachować czujność i korzystać z przepisów prawnych, które pozwalają egzekwować pewne rzeczy od inwestorów. Szczególnie duża intensywność napływających do nas skarg występuje przed upływem trzech lat, czyli w okresie tzw. rękojmi, ponieważ właściciele mieszkań z reguły wiedzą, że swoje pretensje do sprzedającego mieszkanie mogą zaadresować do sądu cywilnego, ale to – jak każda sprawa cywilna – kosztuje, więc wszelkie skargi próbują składać do nas. Najczęściej
robią to po to, żeby mieć dla sądu materiał, najlepiej w postaci decyzji, który potwierdzi ich zarzuty, ale my już po odbiorze nie jesteśmy w stanie prowadzić postępowania ukierunkowanego na wadliwość procesu budowlanego, bo ten etap jest już zamknięty, możemy natomiast prowadzić postępowanie dotyczące stanu technicznego obiektu i jego utrzymania. I tutaj, ku rozczarowaniu nabywców mieszkań, adresatami tych decyzji są już współwłaściciele, a nie inwestor, który zakończył budowę. Jednak nawet wtedy zdobycie od nas tej decyzji może być z punktu widzenia właścicieli mieszkań opłacalne, ponieważ w sądzie mogą przedstawić wady jako stwierdzony fakt, co mogłoby być trudniejsze do uzyskania w samym postępowaniu sądowym, bo trzeba w tym celu powoływać biegłego.

A czy przy udzielaniu pozwolenia na użytkowanie są sprawdzane takie rzeczy, jak np. huśtawki na placu zabaw czy wyposażenie dla osiedla, które miało być strzeżone?

To też jest dla nas pytanie, czy powinniśmy sprawdzać te huśtawki czy nie. Są pewne wymagania dla tzw. obiektów małej architektury, ale nie jest nigdzie ściśle określone, jakie te obiekty mają być. Jeżeli jest to wyszczególnione w projekcie, to się interesujemy, ale jeżeli jest to tylko ilustracja do projektu, wariantowe zagospodarowanie przestrzeni, jedna z możliwości, a nie część objęta pozwoleniem na budowę, to wtedy nie. W samym projekcie często mamy do czynienia z rysunkami, które mają naturę obrazków bez potwierdzenia w części opisowej, stąd biorą się te wątpliwości, co tak naprawdę jest przedmiotem pozwolenia. W sentencji decyzji na pewno mówi się o budynku, parkingach i drogach dojazdowych, ale już przyłącza znajdują się w osobnych projektach, które są potem zgłaszane i dla nas ważne jest, żeby były dobrze wykonane. Istnieją pewne niezbędne elementy zagospodarowania terenu, o których mówią przepisy i je egzekwujemy, takie jak: prawidłowe odprowadzanie ścieków, odpadków stałych, parkingi, które w niektórych sytuacjach nie mogą być pod oknami, jednak żadne przepisy nie wymagają np. postawienia ogrodzenia. Jeżeli osiedle miało być strzeżone, to tego nie egzekwujemy, jeżeli została zaprojektowana budka strażnicza, to tylko sprawdzamy, czy jest ona prawidłowo wybudowana. Duża część pretensji i skarg, które do nas potem spływają, wynika z rozminięcia się oczekiwań mieszkańców z realiami, zarówno w zakresie rozwiązań projektowych wewnątrz, jak i w zakresie zabudowy całej działki, a nawet otoczenia. Nabywcy nie sprawdzają przed zakupem, czy jeżeli mają z okna widok na piękną łąkę, to w miejscowych planach nie jest ona przewidziana pod zabudowę i za dwa lata nie wyrosną tu dziewięciopiętrowe budynki. I stąd późniejsze rozczarowania.

Rozmawiała
Anna Andrusyszyn-Wojtasik