 |
|
PORTAL Z OFERTAMI FIRM | WROCŁAW I OKOLICE |
|
Jest w czym wybierać
Od kilku lat obserwujemy systematyczny wzrost podaży mieszkań. Wszystko wskazuje na to, że pod względem liczby ukończonych inwestycji rok 2008 będzie rekordowy. Według naszych informacji oddanych do użytku zostanie ponad 7 tysięcy lokali. Wraz ze wzrostem liczby mieszkań obserwujemy również postępującą segmentację rynku. Zauważamy, że obok mieszkań z tzw. rynku popularnego, których wciąż buduje się najwięcej, przybywa kameralnych inwestycji z najwyższej półki oraz mieszkań o tzw. podwyższonym standardzie. Jak wygląda standard wrocławskich apartamentów na tle tego, co powstaje w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu? Tak naprawdę we wszystkich tych miastach, w przypadku wielu inwestycji, nadużywa się określenia apartamentowiec, lecz gdyby chcieć wyłowić z każdego rynku inwestycje stricte apartamentowe, standard wyglądałby podobnie. Trzeba bardzo ostrożnie i wytrwale weryfikować dane pochodzące od deweloperów. Z samych ofert reklamowych można odnieść wrażenie, że co druga inwestycja to apartamenty, ale w rzeczywistości na rynku wrocławskim stanowią one zaledwie kilka procent wszystkich budowanych mieszkań. Nawet jeżeli deweloper twierdzi, że w danej inwestycji stosuje materiały wykończeniowe bardzo wysokiej jakości, to najczęściej jest to tylko slogan reklamowy, a jak już go podpytać o to, czego dokładnie używa, to okazuje się, że jest to standard spotykany również w budownictwie popularnym. Jakie cechy powinien mieć prawdziwy apartamentowiec? Apartamentowiec to kameralny budynek w prestiżowej lokalizacji. Powinien charakteryzować się ciekawą architekturą, najlepiej będącą dziełem uznanych architektów. Powinien być nowoczesny w sensie zastosowanych rozwiązań i wykończony najwyższej jakości materiałami. Dotyczy to zarówno samych mieszkań, jak i części wspólnych. W standardzie powinien mieć wyposażenie, które nie jest oferowane w budownictwie popularnym, np. klimatyzację lub przynajmniej instalację przygotowaną pod założenie takiej klimatyzacji. Bardzo ważna jest również wysokość mieszkań – nie mniej niż 2,8 m. W budynku apartamentowym powinna znajdować się reprezentacyjna recepcja, powierzchnie rekreacyjne różnego typu. W zależności od charakteru danej inwestycji może to być patio, ogródki przydomowe, tereny spacerowe oraz różne dodatkowe atrakcje typu sauna, basen, fitness club itp. Ważnym elementem powinno być również szczególne dbanie o bezpieczeństwo lokatorów, czyli monitoring, ochrona itp. Oczywiście bardzo ważną cechą każdego apartamentowca, która jest wymieniona na samym początku, jest jego prestiżowa lokalizacja. W warunkach wrocławskich najbardziej pożądana to okolice Rynku, sąsiedztwo parku, rzeki... Jakie materiały wykończeniowe świadczą o luksusie? Piaskowiec, szkło, recepcja wykończona granitem, marmurami, stolarka okienna o podwyższonej termoizolacyjności czy dźwiękochłonności, marmurowe parapety itp. Luksusowe wnętrza powinny być eleganckie, np. bez grzejników przyklejonych do każdej ściany. Mogą być one wpuszczone w podłogę i przykryte kratką, przez którą ciepłe powietrze wydobywa się do mieszkania. Jest to oczywiście droższe rozwiązanie, ale świadczące zarówno o elegancji, jak i o bardziej efektywnym wykorzystaniu powierzchni. Deweloperzy działający w segmencie apartamentowym coraz częściej proponują nabywcom kilka standardów wykończenia apartamentów pod klucz. Jest to istotne zwłaszcza dla osób, które kupują apartamenty inwestycyjnie i nie są zainteresowane wykańczaniem ich we własnym zakresie. We Wrocławiu prestiżowa lokalizacja wiąże się niestety często z nieprestiżowym sąsiedztwem, ponieważ w najlepszych punktach miasta ciągle mamy wiele zniszczonych kamienic, zaniedbanych, brudnych ulic. Czy nowe inwestycje powstające w zaniedbanych miejscach mają szansę odmienić wizerunek całej okolicy? Do tego potrzebna jest współpraca i zaangażowanie ze strony miasta. Jeżeli władze będą dbały, żeby wraz z powstawaniem nowych inwestycji były rewitalizowane sąsiednie stare kamienice, to dopiero wtedy zmieni się wizerunek całej okolicy. Przykładem takiej współpracy może być rejon Kępy Mieszczańskiej, gdzie wraz z budową Rezydencji Leopoldinum jednocześnie została wyremontowana sąsiednia kamienica, a teraz powstaje kolejny apartamentowiec – Willa Księcia Witolda. Z drugiej strony mamy przykłady wielu plomb czy nowych inwestycji, które powstały w rejonie ulic Traugutta i Kościuszki, ale powoli szarzeją razem z tymi kamienicami, z którymi nic się nie dzieje, a nowe inwestycje – zamiast zmieniać coś w okolicy – wtapiają się w tło. Rewitalizacja powinna iść w parze z nowymi inwestycjami, inaczej to nie ma sensu. We Wrocławiu często brakuje takiego logicznego ciągu działań. A czy sami inwestorzy interesują się starymi kamienicami? Takie zainteresowanie obserwujemy już od kilku lat. Niektóre kamienice zostały już dawno wykupione, o niektórych zapewne nawet nie wiemy, ale zainteresowanie starymi budynkami jest duże i na pewno będzie wzrastało wraz z ubywaniem atrakcyjnie położonych gruntów. Tutaj wszystko jest jeszcze przed nami. Przykładem takiej udanej inwestycji może być renowacja willi przy ulicy Racławickiej, którą odnowiła firma WPBM Mój Dom i obok postawiła zupełnie nowy budynek. Tutaj właśnie, dzięki rewitalizacji, powstały pierwsze prawdziwe apartamenty w mieście. Jakie są ceny wrocławskich apartamentów? W naszych raportach zawsze posługujemy się cenami netto, czyli bez podatku VAT. Rozstrzał cenowy na rynku apartamentów jest bardzo duży: począwszy od 8 i pół tysiąca zł netto za metr kwadratowy, a skończywszy na 20 tysiącach zł. Ceny netto wykończonych apartamentów we Wrocławiu dochodzą nawet do 40 tysięcy zł za metr kwadratowy. Te szerokie widełki wynikają z tego, że deweloperzy oferują bardzo zróżnicowany standard wykończenia, nawet wraz z końcową aranżacją wnętrz, co oczywiście znajduje swoje odbicie w cenie. A jak wyglądają mieszkania z tzw. średniej półki, które w reklamach często są również nazywane apartamentami? W takich mieszkaniach są oferowane pewne elementy wyposażenia powyżej podstawowego standardu. Tutaj deweloperzy używają trochę lepszych materiałów wykończeniowych, zagospodarowują tereny rekreacyjne, plac zabaw dla dzieci, czasami dają biały montaż, czasami drzwi wewnętrzne, czasem drewnianą stolarkę okienną. Te elementy rzadko występują razem. Jest to zawsze jakiś wybór, który ma być wyróżnikiem danej inwestycji. Obserwujemy to zwłaszcza w inwestycjach powstających na obrzeżach Wrocławia lub poza jego granicami. W zamian za mniej atrakcyjną, tj. bardziej oddaloną od centrum lokalizację, inwestorzy chcą przyciągnąć klientów dodatkowymi elementami wyposażenia. Te inwestycje czasami mają bardzo ciekawą architekturę, czasami piękne położenie. Jak duże są to mieszkania? Większość mieszkań w takich inwestycjach to lokale jedno- i dwupokojowe, ale są też mieszkania o większych powierzchniach i jest ich na pewno więcej niż w budownictwie popularnym. Ich ceny netto wahają się od 7 do 12 tysięcy zł za metr kwadratowy. A jak wygląda tzw. budownictwo popularne? Są to przede wszystkim duże projekty, liczące nawet kilkaset mieszkań, często realizowane wieloetapowo. Budują je przede wszystkim lokalni deweloperzy, spółdzielnie mieszkaniowe. W tym ostatnim przypadku takie oferty rzadko trafiają na rynek, gdyż marketing skierowany jest przede wszystkim do członków spółdzielni. Budynki te powstają najczęściej w mniej popularnych dzielnicach Wrocławia, bardziej oddalonych od centrum, gdzie działki są tańsze. Coraz więcej takich inwestycji powstaje na obrzeżach lub nawet poza granicami miasta, zarówno w budownictwie wielorodzinnym, jak i w osiedlach domów jednorodzinnych. Zdecydowana większość mieszkań w tych inwestycjach to lokale jednoi dwupokojowe. Jak wynika z naszych badań, deweloperzy koncentrują się tutaj głównie na mieszkaniach jednopokojowych, ponieważ na nie jest największe zapotrzebowanie. Ceny netto w tego typu inwestycjach zaczynają się od 4 tysięcy zł za metr kwadratowy. Jakie są dalsze prognozy dla wrocławskiego rynku pierwotnego? W tej chwili mamy okres stabilizacji i korekty cen. Korekcie podlegają przede wszystkim ceny mieszkań, które były nienaturalnie zawyżone, w drugo- czy trzeciorzędnej lokalizacji i o nieciekawej architekturze. Można powiedzieć, że rynek wraca do normalności. Ceny chwilowo zatrzymały się, ale zwolnił również popyt. Klienci w coraz bardziej przemyślany sposób podejmują decyzję o zakupie mieszkania, dłużej się zastanawiają, nie kupują już dziur w ziemi, tylko wolą poczekać, aż budynek zacznie powstawać. Dlatego przybywa wolnych mieszkań w inwestycjach już oddanych do użytku, które można obejrzeć i ten proces będzie postępował. Nie spodziewamy się drastycznego spadku cen, zwłaszcza w najbardziej luksusowych inwestycjach. Ich wysoka cena wynika nie tylko z wartości zastosowanych materiałów, ale również z cen gruntów w prestiżowej lokalizacji, których podaż jest bardzo ograniczona. W przypadku inwestycji popularnych i ze średniej półki w dalszym ciągu możemy obserwować pewne zjawisko, które pojawiło się w IV kwartale 2007. Inwestorzy, żeby zachęcić do kupowania, zaczęli dodawać różne „prezenty”, np. darmowe miejsce parkingowe czy komórkę lokatorską. Nie spodziewamy się również żadnych gwałtownych skoków cenowych. Po okresie stabilizacji i unormowania się rynku ceny będą rosły maksymalnie do 10 proc. w ciągu roku. A jak wygląda Wrocław na tle innych miast Polski? Nasze miejsce jest pomiędzy Krakowem a Poznaniem. Na pewno najbardziej rozwiniętym rynkiem mieszkaniowym w Polsce jest Warszawa, po niej Kraków, a potem my. We Wrocławiu zaczynamy obserwować trendy, które wcześniej miały miejsce w Krakowie, takie jak np. wspomniana postępująca segmentacja rynku. Za nami jest Poznań, w którym w ubiegłym roku rynek mieszkaniowy rozwijał się bardzo dynamicznie, a ceny mieszkań rosły najszybciej. Ubiegłoroczny wzrost cen w Poznaniu wynosił ponad 54 proc., a we Wrocławiu 10 proc. Na pewno nowością w naszym mieście będą lofty, których budowę zapowiada kilku inwestorów, m.in. wrocławski Archicom. Ten segment rynku znajduje się we wczesnej fazie rozwoju w Warszawie i w Krakowie. Wkrótce pora na Wrocław. Amerykanie chcą odnowić Browar, lofty mają powstać w starej Piekarni Mamut, ale chyba najszybciej zostaną oddane do użytku lofty Archicomu przy ulicy Inowrocławskiej. To będzie ciekawe urozmaicenie na rynku.
|
