Jak dobrze ubezpieczyć mieszkanie i dom

Zakup, budowa własnego mieszkania lub domu to dla większości ludzi inwestycja życia pochłaniająca całe dotychczasowe oszczędności, a w przypadku posiłkowania się kredytem – nawet zarobki kolejnych 20–30 lat pracy. Dlatego też niezmiernie ważne jest, aby nasza nieruchomość była odpowiednio ubezpieczona od wszelkiego rodzaju nieszczęść wywołanych zarówno przez ludzi, jak i żywioły natury. Poniżej przedstawiamy kilka rad, jak skutecznie ubezpieczyć nasz dom i mieszkanie tak, aby być pewnym, że w razie jakiegokolwiek nieszczęścia będziemy mieli gdzie mieszkać.

Ubezpieczenie a kredyt hipoteczny

Dla wielu Polaków jedynym sposobem na zakup własnego „M” jest wzięcie kredytu hipotecznego i właśnie w tym miejscu po raz pierwszy spotykamy się z tematyką ubezpieczeń. W praktyce bowiem prawie zawsze warunkiem otrzymania środków z kredytu jest posiadanie polisy ubezpieczeniowej uwzględniającej takie ryzyka jak: utrata życia, pracy czy też wystąpienia zdarzeń losowych, np. pożaru, wichury. Banki z reguły wymagają od klientów posiadania jedynie polisy od tak zwanych zdarzeń losowych, traktując pozostałe opcje jako dobrowolny dodatek. Na szczęście przymus nabycia ubezpieczenia niesie ze sobą także pozytywne skutki, a główne z nich to niższa marża oraz prowizja banku. O ile posiadanie takiej polisy jest obligatoryjne, to już wybór samego ubezpieczyciela należy głównie do nas. Większość banków ma przygotowane propozycje ubezpieczeń stworzonych przez współpracujące z nimi firmy, często należące do tego samego holdingu finansowego. Plusem wyboru takiej oferty jest minimum formalności, jakie musimy załatwiać, bowiem wszystkim zajmuje się wtedy bank – zleca m.in. cesję ubezpieczenia na swoją rzecz. Minusem są wyższe koszty, zatem jeśli nie chcemy ich ponosić, to możemy poszukać we własnym zakresie odpowiedniego ubezpieczenia do naszego kredytu. W tym przypadku powinniśmy upewnić się, jaka jest wartość naszej nieruchomości i właśnie na taką kwotę ją ubezpieczyć. Częstym błędem jest wykupywanie ubezpieczenia jedynie do wysokości zaciąganego kredytu, co w razie zniszczenia mieszkania czy domu powoduje, że całość odszkodowania zabierana jest przez bank w ramach cesji, a poszkodowanemu pozostaje jedynie ruina, na remont której nie ma ani grosza.
Wykupując polisę na potrzeby kredytu hipotecznego, musimy dokonać cesji, co oznacza przekazanie praw do niej na rzecz banku, który w razie pojawienia się szkody musi wyrazić zgodę na wypłatę odszkodowania. Może to okazać się kłopotem w przypadku, gdy do ubezpieczenia od zdarzeń losowych dokupiliśmy inne rodzaje ubezpieczeń. W takim wypadku nawet zalanie mieszkania czy jego rabunek będzie wymagał zgody na wypłatę odszkodowania od banku, co oczywiście przedłuża całą procedurę. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest wykupienie wymaganej przez kredytodawcę podstawowej polisy zabezpieczającej nieruchomość od zdarzeń losowych, następnie jej cesja na bank, a na końcu rozszerzenie ubezpieczenia (tak zwane doubezpieczenie) o interesujące nas opcje, które nie są wymagane przez bank. Z reguły doubezpieczeniu podlegają ruchomości domowe (sprzęt RTV, AGD, meble, komputery), które mogą ulec nie tylko zniszczeniu podczas np. pożaru czy powodzi, ale także kradzieży. Dzięki takiemu rozwiązaniu kredytodawca nie ingeruje w sprawę wypłaty ubezpieczenia, co znacznie ułatwia życie. Ważną kwestią jest to, że ubezpieczenie warto zawrzeć dopiero po podpisaniu aktu notarialnego z deweloperem, bowiem wcześniej to na nim ciąży obowiązek ubezpieczenia nieruchomości. Dobrym pomysłem jest wykupienie opcji OC w życiu prywatnym chroniącej nas przed skutkami naszych nieumyślnych działań, których efektem jest powstanie szkód w majątku lub zdrowiu osób trzecich. Najczęściej przydaje się ono, gdy zalejemy sąsiada. Wtedy – zamiast płacić za wynikłe szkody z własnej kieszeni – robi to w naszym imieniu ubezpieczyciel.

Ubezpieczenie wynajmowanego i najmowanego mieszkania

Coraz popularniejsze staje się zarabianie na wynajmie zakupionych w celach inwestycyjnych mieszkań osobom, których nie stać na zakup własnego lokum. W tym momencie warto przyjrzeć się sytuacji najemcy oraz wynajmującego, szczególnie że występują istotne różnice w zakresie ubezpieczenia, jakie muszą posiadać te dwie grupy osób. Najemca, czyli osoba odpłatnie mieszkająca w nienależącym do niej lokalu, jest odpowiedzialna za zgromadzony w nim własny majątek. Dlatego też każdy lokator powinien zadbać głównie o ubezpieczenie ruchomości domowych od wszelkich zdarzeń losowych (np. pożar, zalanie) oraz od kradzieży.
Z kolei właściciel mieszkania, czyli wynajmujący, jest odpowiedzialny za ubezpieczenie substancji, z której składa się mieszkanie, tj. mury i inne jego stałe elementy, a także za ruchomości, które do niego należą (meble, sprzęt elektroniczny, pralka, lodówka). Także więc w jego przypadku konieczne jest ubezpieczenie tych składników od zdarzeń losowych.
Zarówno najemca, jak i lokator powinni też oddzielnie zaopatrzyć się w polisy OC w życiu prywatnym, które uchronią ich przed skutkami np. zalania sąsiada. O tym, z czyjej polisy w takim przypadku zostanie wypłacone odszkodowanie, decyduje przyczyna zalania. Jeśli winny był lokator, który nie zakręcił kranu, to zadośćuczynienie zostanie wypłacone z jego polisy OC, natomiast jeśli zalanie było spowodowane nieszczelnością rur, to polisa OC przyda się właścicielowi mieszkania.
Oczywiście na rynku występują także polisy oferujące kompleksowe ubezpieczenie zarówno mieszkania, jak i wszelkich zgromadzonych w nim ruchomości bez względu na to, kto jest ich właścicielem, jednak ich cena jest znacznie wyższa niż normalnie.

Brak lokatorów to też problem

Myli się ten, komu wydaje się, że nie ma nic gorszego od niesfornych lokatorów zamieszkujących w wynajmowanym przez nas mieszkaniu. Jak się okazuje, sporym kłopotem może być ubezpieczenie mieszkania, które przez dłuższy czas jest puste. W dobie emigracji zarobkowej Polaków sytuacje, kiedy mieszkanie w Polsce stoi przez wiele miesięcy niewynajęte, stają się coraz częstsze. Wielu ubezpieczycieli broni się przed takim stanem rzeczy, umieszczając w umowach zapisy o tym, że po określonym czasie, w którym mieszkanie pozostaje puste, ubezpieczenie wygasa. Dzieje się tak, ponieważ – jak wynika ze statystyk – puste mieszkanie o wiele bardziej narażone jest nie tylko na włamania i kradzieże, ale także na szkody spowodowane niszczeniem substancji. Na przykład brak ogrzewania w okresie zimowych mrozów w znaczny sposób przyczynia się do degradacji domu czy też lokalu mieszkalnego.

Uważaj na limity i wyłączenia

Najczęstszym błędem osób ubezpieczających własne mieszkanie czy dom jest nieczytanie Ogólnych Warunków Ubezpieczenia (OWU). Kończy się to często szokiem w momencie wystąpienia szkody i zwrócenia się o wypłatę odszkodowania. Owym zdziwieniem może być rażąco niska kwota otrzymanego odszkodowania lub jego całkowity brak wynikający z zapisów zawartych we wspomnianych OWU. Właściwie wszystkie polisy ubezpieczeniowe dostępne na naszym rynku zawierają tzw. limity odpowiedzialności oraz wyłączenia. Limity dotyczą z góry określonych i nazwanych składników ubezpieczanego majątku. Jeśli posiadamy np. kino domowe o wartości 10 tys. zł, a limit odpowiedzialności na tego rodzaju sprzęt zapisany w umowie ubezpieczenia wynosi 50 proc., to oznacza, że gdy ulegnie on zniszczeniu np. podczas pożaru, to od ubezpieczyciela otrzymamy maksymalnie 5 tys. zł odszkodowania. Regułą jest to, że limity są tym niższe, im dany składnik majątku jest bardziej wrażliwy na kradzież, zniszczenie czy starzenie (np. nowoczesny komputer). Zdecydowanie najniższe limity, dochodzące do zaledwie 10 proc. wartości, mają: gotówka, papiery wartościowe czy biżuteria trzymana w domu.
Wyłączenia to wszelkie sytuacje przyczyniające się do powstania szkody, których wystąpienie powoduje, że firma ubezpieczeniowa nie wypłaci nam odszkodowania. Najczęściej dotyczy to rażącego niedbalstwa, nadużycia alkoholu czy środków odurzających. Do tych pierwszych można zaliczyć niedostateczne zabezpieczenie mieszkania przed kradzieżą, pozostawienie otwartego okna lub drzwi, niewłączenie alarmu, jeśli lokal go posiada. Ubezpieczyciel nie odpowie także za szkody spowodowane pod wpływem alkoholu, narkotyków itp. Jeśli więc lokator spali pomieszczenie, zasypiając z niedopałkiem papierosa po hucznie zakrapianej imprezie, to z odszkodowania nici. Przy podpisywaniu umowy powinniśmy uważnie zaznajomić się ze wszystkimi zapisami dotyczącymi limitów i wyłączeń, bowiem to właśnie ich nieznajomość staje się częstym powodem późniejszej frustracji.

Jaka suma ubezpieczenia będzie odpowiednia?

Kolejny poważny błąd ubezpieczających własną nieruchomość dotyczy złego określenia sumy ubezpieczenia, czyli kwoty, na jaką będzie ona ubezpieczona. W uproszczeniu można powiedzieć, że im wyższa jest ta suma, tym większą składkę musimy płacić. Właśnie z tego powodu większość zainteresowanych, szukając ubezpieczenia dla własnej nieruchomości, zwraca uwagę jedynie na wysokość składki, kompletnie ignorując zarówno sumę ubezpieczenia, jak i jego zakres (patrz limity i wyłączenia). Niska wartość kwoty, na jaką ubezpieczone jest nasze mieszkanie, staje się szczególnie bolesna w przypadku wystąpienia szkody całkowitej, w wyniku której dom lub mieszkanie przestaje fizycznie istnieć. Może się tak zdarzyć w wypadku np. katastrofy budowlanej, wybuchu gazu, przejściu trąby powietrznej czy też pożaru. Często oznacza dramat ludzi, bowiem niska kwota otrzymanego odszkodowania nie pozwoli ani na remont kapitalny, ani na kupno zamiennego lokalu o podobnych parametrach, tj. położeniu, standardzie, wielkości. Biorąc pod uwagę powyższe fakty, wybrana przez nas suma ubezpieczenia powinna pozwalać na zakup porównywalnej nieruchomości w podobnej lokalizacji i o zbliżonych parametrach oraz odkupienie zniszczonego dobytku, który się w niej znajdował.

Ubezpieczenie a wypłata odszkodowania

Samo posiadanie umowy ubezpieczeniowej nie gwarantuje nam jeszcze wypłaty ubezpieczenia. Aby być tego pewnym, konieczne jest przestrzeganie kilku podstawowych zasad. Bardzo częstym niedopatrzeniem ze strony klientów jest spóźnianie się z wnoszeniem składki ubezpieczeniowej, co z reguły wynika z zapominalstwa. Szczególnie często zdarza się to, jeśli składki naliczane są miesięcznie lub kwartalnie, rzadziej, jeżeli występuje jedynie opłata roczna. Efekty takiego zapominalstwa mogą być opłakane, bowiem brak opłaconej składki częstokroć powoduje czasowe „zamrożenie” lub nawet wygaśnięcie ubezpieczenia. W takim wypadku nie możemy liczyć na wypłatę odszkodowania. Rada to jednorazowe opłacenie całej składki za dany rok lub gorliwe pilnowanie terminów kolejnych wpłat. Należy także pamiętać o przedłużaniu umów ubezpieczeniowych na kolejne lata. Wprawdzie agenci ubezpieczeniowi doskonale wiedzą, kiedy wygasa ubezpieczenie mieszkania i z reguły sami zgłaszają się do nas odpowiednio wcześniej, jednak zdarzają się sytuacje, że nikt nas nie informuje o tym fakcie i dopiero po pewnym czasie uświadamiamy sobie, że nasze lokum nie było ubezpieczone.
Kolejną ważną kwestią w razie wystąpienia szkody jest udowodnienie, że odszkodowanie się nam należy. Może wydawać się to śmieszne, ale czasem ubezpieczyciele – np. w przypadku pożaru lub kradzieży – kwestionują fakt posiadania przez nas niektórych składników majątku, szczególnie tych o znacznej wartości. Dlatego dobrym posunięciem jest zabezpieczenie się przed taką sytuacją już zawczasu i zebranie „dowodów” potwierdzających stan posiadania. Przydatne mogą być wszelkiego rodzaju dokumenty poświadczające stan naszego majątku, takie jak: rachunki, faktury, gwarancje oraz zdjęcia przedmiotów i urządzeń.
Czujność musimy zachować także po wystąpieniu zdarzenia powodującego szkodę. Konieczne jest, abyśmy dla swojego dobra zachowali wszelkie dowody dotyczące tego faktu. Najlepiej, jeśli miejsce zdarzenia pozostanie nienaruszone aż do przyjazdu przedstawiciela firmy ubezpieczeniowej, który ma za zadanie zbadać wielkość szkody, jej przyczyny i sporządzić wycenę. Jeśli przed jego przyjazdem zaczniemy likwidację szkody na własna rękę, to ubezpieczyciel może zakwestionować wystąpienie szkody lub znacznie obniżyć wysokość odszkodowania. W przypadku gdy nie jest możliwe czekanie na ubezpieczyciela, który ma pojawić się dopiero w ciągu kilku dni, a nasze mieszkanie jest zalane i nie możemy tyle czekać z usunięciem wycieku, powinniśmy najpierw udokumentować (najlepiej fotograficznie) szkodę, a dopiero potem ją usunąć. W przypadku włamań, kradzieży oczywiście pierwszym krokiem powinno być zawiadomienie policji, która po oględzinach miejsca spisuje protokół.

Rafał Skrzatek

Rafał Skrzatek