W cudze ręce

Przy transakcji wynajmu mieszkania, podobnie jak przy jego sprzedaży, najważniejsza jest umowa. Określenie jak najbardziej precyzyjnych warunków udostępnienia naszej własności pomoże nam uniknąć wielu ewentualnychnie porozumień z lokatorem.

 

Umowa najmu każdego lokalu powinna być zawarta na piśmie, wtedy nie ma wątpliwości co do warunków, na jakie zgodziły się strony. Wielu  właścicieli mieszkań unika podpisywania umów, bo wydaje im się, że jak umowa nie będzie zawarta na piśmie, to będzie im łatwiej wyrzucić lokatora. Liczą również, że łatwiej zatają dochody przed urzędem skarbowym. W przypadku, kiedy wynajmujemy mieszkanie dla pracowników firmy, na pewno będziemy musieli spisać umowę na piśmie. Taki najemca najprawdopodobniej będzie miał też wyższe wymagania, może zażądać od nas udostępnienia dokumentów nieruchomości, łącznie z odpisem z księgi wieczystej. Umowa ustna zawarta między dwiema stronami jest również wiążąca, a jeżeli lokator ma klucze do mieszkania, w razie nieporozumień łatwiej będzie mu udowodnić, że w nim rzeczywiście mieszkał. Poza tym brak umowy pisemnej może być też niekiedy ryzykowny dla samego wynajmującego, ponieważ jeżeli lokator przestanie płacić czynsz, to trudniejbędzie mu dowieść wysokość umówionego czynszu. Popularne wzory umów najmu można znaleźć w Internecie, ale trzeba do nich podchodzić ostrożnie. Jeżeli mieszkanie jest bardzo wartościowe i czynsz jest z tego powodu wysoki albo jeżeli nie mamy zaufania do kontrahenta, to zawsze lepiej skonsultować się z prawnikiem.

Jak się umówić

 Niezależnie od treści umowy warunki najmu są również kształtowane przez obowiązujące przepisy, czyli przez kodeks cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 roku (DzU z 2001 r. nr 71, poz. 733). Umowę możemy spisać odręcznie na zwykłej kartce papieru.
Powinny znaleźć się w niej następującev elementy:

1. Dokładne określenie stron transakcji (imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer dowodu osobistego). Nie krępujmy się poprosić o pokazanie dowodu tożsamości, bo tylko wtedy będziemy mieli pewność, z kim podpisujemy umowę.

2. Okres, na jaki zostaje zawarta umowa. Możemy ją podpisać albo na czas oznaczony – wtedy z góry umawiamy się, że np. po 12 miesiącach przestaje obowiązywać, albo na czas nieokreślony – w takim przypadku umowa obowiązuje bezterminowo, a każda ze stron ma prawo ją rozwiązać, składając wypowiedzenie.

3. Dokładne określenie przedmiotu umowy, czyli wynajmowanego mieszkania (adres, numer księgi wieczystej, ilość pokoi, metraż).

4. Jak najbardziej szczegółowa lista wyposażenia, która może być dodana w formie załącznika do umowy. Jeżeli w mieszkaniu znajduje się lodówka, to dobrze jest napisać, jakiej jest firmy i jaki ma rok produkcji, żeby uniknąć nieporozumień. Podobnie warto postąpić z pozostałym sprzętem AGD, telewizorem i sprzętem grającym.

5. Wysokość czynszu wraz z wyjaśnieniem, czy oprócz niego najemca ma płacić dodatkowe opłaty (np. rachunki za prąd, gaz, wodę), termin płatności, waluta, ewentualna waloryzacja (np. o poziom inflacji). Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel mieszkania może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu,wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Ustawowy termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi trzy miesiące, chyba że w umowie obie strony ustalą inne warunki. Oczywiście takie wypowiedzenie również powinno być dokonane na piśmie, pod rygorem nieważności. Częstotliwość możliwości wprowadzania podwyżek czynszu przez właściciela także regulują przepisy ustawy. Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co sześć miesięcy. Jeżeli poziom rocznego czynszu (lub innych opłat za używanie mieszkania, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela) przekracza 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 proc. dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie mieszkania. Ważne jest doprecyzowanie, jakie zaległości może mieć najemca bez groźby wypowiedzenia, co będzie zależało od umówionego okresu płatności. Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę dopiero wtedy, jeżeli najemca będzie zalegał z czynszem przez trzy okresy płatności. Jeśli umówimy się na wpłaty co miesiąc, będziemy mogli wypowiedzieć umowę po trzech miesiącach zaległości, ale gdy umówimy się np. na wpłaty co pół roku i najemca nie będzie płacił czynszu przez rok, to właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć mu jeszcze umowy, ponieważ nie będą to jeszcze ustawowe trzy okresy zaległości.

6. Kaucja gwarancyjna. Z punktu widzenia wynajmującego warto w umowie zobowiązać najemcę do wpłaty kaucji gwarancyjnej, która będzie zabezpieczeniem ewentualnych zaległości w czynszu lub szkody wyrządzonej w mieszkaniu.

7. Koszty napraw. Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów wszelkie drobne naprawy obciążają najemcę. (Dotyczy mentów, etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku, gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana, malowania lub tapetowania oraz naprawy uszkodzeń tynków ścian i sufitów).

8. Ulepszenia. Jeżeli strony od razu przewidują, że najemca będzie wprowadzał w lokalu jakieś zmiany, ulepszenia itp., to wtedy warto z góry wskazać zakres  prac, do jakich najemca ma prawo. Dobrze też z góry określić, co z tymi lepszeniami stanie się po  rozwiązaniu umowy najmu. Jeżeli np. strony przewidują, że najemca zamontuje w przedpokoju szafę zabudowaną typu komandor, to warto ustalić, czy po rozwiązaniu umowy szafa będzie własnością wynajmującego czy też może najemca ma ją zdemontować; gdy sprzęt ma pozostać w lokalu, to czy najemca będzie uprawniony do otrzymania z tego tytułu rekompensaty.

9. Zapis, że najemca jest zobowiązany do udostępnienia lokalu do wglądu właścicielowi w określonych terminach.

10. Klauzula, że zmiana tej umowy musi również nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

11. Podpisy obu stron. To nie jest standard, ale czasem dobrze w umowie wyznaczyć kary umowne, np. za niewyprowadzenie się z mieszkania w terminie. Taka kara powinna być liczona za każdy dzień opóźnienia, a jej wysokość musi być ustalona przez strony w umowie. W każdej umowie warto określić, w jakich rzypadkach właściciel  ma prawo rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Np. wtedy, gdy najemca podnajmuje mieszkanie komuś bez zgody właściciela, niszczy znajdującesię w mieszkaniu sprzęty albo gdy znacząco spóźnia się z czynszem lub innymi opłatami. W tej sytuacji, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy może nastąpić nie później niż miesiąc naprzód, przed końcem miesiąca kalendarzowego. Umów zawartych na czas oznaczony zasadniczo nie można rozwiązać za wypowiedzeniem. Jest to możliwe tylko wtedy, kiedy w umowie są wyraźnie określone przypadki, w jakich można tego dokonać. Oczywiście umowa powinna być podpisana w dwóch takich samych egzemplarzach dla właściciela mieszkania i najemcy.

Przekazanie mieszkania

Kiedy umowa zostanie już podpisana, bardzo ważnym momentem jest samo przekazanie lokalu najemcy. Najlepiej zrobić to protokolarnie, tzn. spisać z udziałem najemcy protokół. Powinny się w nim znaleźć:

1. Data przekazania

2. Stan lokalu

3. Stan liczników

4. Informacja o ilości kompletów przekazanych kluczy

5. Pokwitowanie przyjęcia kaucji gwarancyjnej

Protokół przekazania mieszkania trzeba sporządzić dwukrotnie: w momencie przekazania mieszkania lokatorowi iodbioru mieszkania, po zakończeniu jego wynajmowania. Powinniśmy do niego wpisać ewentualne szkody poniesione w lokalu i warunki ich usunięcia.

Kłopoty z lokatorem

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest zobowiązany niezwłocznie udostępnić mieszkanie w celu jej usunięcia. Jeżeli  wynajmujący jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do środka w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a nawet straży pożarnej, jeżeli wymagają tego okoliczności. W sytuacji, kiedy lokator nie płaci lub niszczy nasze mieszkanie albo dostajemy skargi od sąsiadów na jego zachowanie i chcemy się go pozbyć, nie jest to takie proste. Nie wolno nam po prostu wejść do mieszkania i usunąć go siłą, bo ma on prawo wezwać wtedy policję. Niedozwolone jest np. wymienienie zamków podczas nieobecności lokatora i wyrzucenie jego rzeczy. Żeby pozbyć się najemcy z lokalu, musimy uzyskać przeciwko  niemu tzw. tytuł wykonawczy. Jest nim np. wyrok sądu w sprawie eksmisji.

Tytułem wykonawczym może też być np. oświadczenie lokatora o poddaniu się egzekucji, ale musi być ono złożone w formie aktu notarialnego. Jest to bardzo wygodne, ale kosztowne rozwiązanie dla wynajmującego,  bo nie musi iść do sądu, za to musi zapłacić notariuszowi. Mając już tytuł wykonawczy albo wyrok sądu, w dalszym ciągu nie możemy po prostu wyrzucić lokatora z mieszkania, tylko powinniśmy udać się do komornika. Wtedy to on wykonuje wyrok. Trzeba jednak pamiętać o tym, że komornik również jest związany przepisami dotyczącymi zakazu eksmisji na tzw. bruk. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wyroków sądowych, nakazujących opróżnienie lokalu, nie wykonuje  się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego mogłaby się przeprowadzić.

 

Anna Andrusyszyn-Wojtasik

drukuj artykuł »