Dopłaty ciągle dla nielicznych

Znalezienie mieszkania, które można kupić na tzw. kredyt z dopłatą, nadal graniczy z cudem, zwłaszcza w dużych miastach – wynika z analiz przeprowadzonych przez Expandera. Nieco lepiej jest w mniejszych miejscowościach. Liberalizacja ustawy o dopłatach nie przyniosła spodziewanych efektów. Ustawa o finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania weszła w życie 15 sierpnia br. Reguluje ona zasady dopłat z BGK do odsetek od kredytów mieszkaniowych. Podwyższeniu o 30 proc. ulega maksymalna kwota metra kwadratowego mieszkania, przy której otrzymanie dopłat jest możliwe. Jednak nawet po podwyżce dopłaty są dostępne tylko dla nielicznych. Sprawdziliśmy, ile wynoszą średnie ceny metra kwadratowego w 13 wybranych miastach Polski. Tylko w jednym przypadku – w Katowicach – cena jest niższa od nowego limitu, umożliwiającego skorzystanie z dopłaty. Najgorzej jest we Wrocławiu, Gdyni i Gdańsku. Tam przeciętna cena jest blisko dwa razy wyższa od limitu. Na tym nie koniec. Trudności w znalezieniu lokalu kwalifikującego się do skorzystania z dopłaty mogą mieć nawet mieszkańcy mniejszych miast, np. Białej Podlaskiej. Największe możliwości skorzystania z dopłat mają za to osoby mieszkające w najmniejszych miejscowościach oraz mieszkańcy tzw. otoczenia dużych miast (obowiązują tam niższe limity – takie jak dla pozostałej części województwa, a nie stolicy regionu). Poza tym bardziej dostępne od dopłat do mieszkań są dopłaty do domów, które w przeliczeniu na metr kwadratowy kosztują mniej. Są dwa podstawowe powody takiej sytuacji: wzrost cen nieruchomości oraz sposób liczenia maksymalnej ceny metra kwadratowego umożliwiającej skorzystanie z dopłaty. Wyliczany przez GUS wskaźnik opiera się na koszcie budowy mieszkań czy domów, a nie cenie sprzedaży. Poza tym nie uwzględnia on w dostateczny sposób dysproporcji w cenach lokali między dużymi i małymi miejscowościami (w każdym województwie obowiązują dwa wskaźniki: jeden dla stolicy województwa i drugi dla pozostałych miejscowości).

Kredyt z dopłatami można uzyskać w dowolnym banku, który podpisze umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Obecnie są to: PKO Bank Polski, Pekao SA, Bank Pocztowy, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości oraz wybrane Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe i banki spółdzielcze. Dopłaty są dla wszystkich banków na tym samym poziomie. Jednak odsetki, jakie dostajemy z budżetu, odejmowane są od raty pobieranej przez dany bank. W efekcie: im tańszy kredyt w banku, tym niższa będzie rata także po dopłatach. Uwaga! Do kredytów z dopłatami banki stosują z reguły wyższe oprocentowanie (o 0,5–1 pkt proc.) niż w przypadku kredytów na zwykłych zasadach.

 

Oto przykłady. W Warszawie ustawowy limit po zmianie to 6340 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa to 8800 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa – 3883 zł wobec 8005 zł na rynku (w tabeli obok prezentujemy zestawienie urzędowych wskaźników w relacji do cen rynkowych zaczerpniętych z raportu Expandera i Szybko.pl). W efekcie, jeśli dołożyć ograniczenie powierzchni nieruchomości, okaże się, że nieruchomości spełniających warunki jest niewiele. Są to zazwyczaj mieszkania o niskim standardzie, zlokalizowane w najmniej popularnych dzielnicach. Sprawdziliśmy, jak po 15 sierpnia br. w poszczególnych miastach kształtuje się stosunek wyznaczonego ustawą limitu do średniej rynkowej ceny nieruchomości. Uznaliśmy, że jeśli obliczony wskaźnik jest wyższy niż 80 proc., wtedy w danym mieście istnieje możliwość zakupu mieszkania z kredytem z dopłatą. W większości przypadków bowiem średnia cena metra kwadratowego nie odbiega od cen najtańszych mieszkań o więcej niż 20 proc. Gdy limit jest niższy od średniej ceny w danym mieście, wtedy osoba, która chce skorzystać z dopłaty, może wybierać tylko w tańszych mieszkaniach zlokalizowanych w gorszych dzielnicach. Taka sytuacja dotyczy Łodzi, Torunia i Białej Podlaskiej. Generalnie w mniejszych miastach mieszkania z dopłatami powinny być bardziej dostępne. Nie sprawdza się to jednak w każdym przypadku. Do naszego zestawiania wybraliśmy Białą Podlaską, 60-tysięczne miasto powiatowe zlokalizowane w północnej części województwa lubelskiego. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w tym mieście wynosi 3200 zł i także jest wyższa niż limit w województwie lubelskim, czyli 2758,99 zł.