Dobra koniunktura
O lokalnym rynku nieruchomości komercyjnych, powierzchni magazynowej, biurowej i lokalach użytkowych rozmawiamy z Dorotą Łukianowicz, właścicielką biura obrotu nieruchomościami KANDO
Co wpływa na ceny nieruchomości komercyjnych?
Duże poruszenie wywołała informacja o przyznaniu Polsce współorganizacji Euro 2012. Ceny momentalnie wzrosły – cena obiektu, który kosztował 3 miliony złotych, wzrosła o 400–500 tysięcy, ale to była tylko chwilowa reakcja, potem rynek się ustabilizował. Ceny ofert nadal bywają wyższe, ale to te rzeczywiste wróciły do poprzedniego poziomu, a sama ilość sfinalizowanych transakcji od dawna utrzymuje się na wysokim poziomie. Obecnie koniunktura jest bardzo dobra w związku z tym, że we Wrocławiu inwestują nowe firmy, istniejące rozwijają się i jest bardzo duże zainteresowanie zarówno magazynami, biurami, jak i lokalami użytkowymi.
Jakiego typu nieruchomości są najbardziej poszukiwane?
Dużym zainteresowaniem cieszą się stare obiekty poprzemysłowe, które po adaptacji stałyby się tzw. loftami. Są to wielkopowierzchniowe nieruchomości postindustrialne, które można by zagospodarować na lokale mieszkalne dla zamożnych i stosunkowo młodych ludzi.
Powierzchnia takiego mieszkania to minimum 100–200 m kw., najczęściej jest to piętro podzielone na 2–3 tego typu lokale. Obecnie cieszą się one coraz większym zainteresowaniem w naszym kraju ze względu na trendy na rynku nieruchomości, które wywodzą się ze Stanów Zjednoczonych. O ile takich obiektów nie brakuje np. w Łodzi, to we Wrocławiu prawie ich nie ma, a te nieliczne, które istnieją, nie są na sprzedaż. We Wrocławiu jest deficyt obiektów przemysłowych, nie tylko tych, które nadawałyby się na lofty, ale również zwykłych magazynów.
Przez lata takie obiekty nie były budowane w granicach miasta, a na obrzeżach Wrocławia powstało ich stosunkowo niewiele. Inwestorzy są zainteresowani przede wszystkim mieszkaniówką. W ostatnich latach jedną z nielicznych firm, które podjęły się tego typu inwestycji, była firma Atal, która wybudowała obiekt przy ulicy Krakowskiej. Nieruchomość szybko sprzedano, bo okazała się bardzo trafioną inwestycją.
Gdzie w takim razie są budowane nowe magazyny, obiekty przemysłowe?
Nowe centra logistyczne powstają głównie pod Wrocławiem, ponieważ w mieście brakuje działek z odpowiednim miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W niedalekiej przyszłości z pewnością będą one powstawały w okolicach nowych obwodnic, zarówno śródmiejskiej, jak i autostradowej. Obecnie w rejonie wyżej wspomnianych inwestycji sprzedanych zostało dużo gruntów. Inwestycje jeszcze się nie rozpoczęły, ponieważ właściciele czekają na lepszą komunikację.
Cała zachodnia strona Wrocławia będzie miała charakter zabudowy przemysłowej, co jest związane z planowaną budową obwodnicy i przez to lepszą komunikacją. W zachodniej części miasta są również tereny przeznaczone pod Expo. Jednak aktualna oferta sprzedażowa jest niewielka, a inwestorzy przyjeżdżający do Wrocławia są rozczarowani małą ilością gruntów przeznaczonych pod nowe inwestycje.
Nowe obiekty powstają także w Pietrzykowicach, również te przeznaczone pod wynajem. Wcześniej zainteresowanie tymi terenami było stosunkowo niewielkie, obecnie sytuacja diametralnie się zmieniła, gdyż będzie tam przebiegał węzeł AOW.
Wciąż utrzymuje się duże zainteresowanie południem stolicy Dolnego Śląska oraz terenami zlokalizowanymi za Bielanami Wrocławskimi. Inwestorem, który poprawił koniunkturę na tym obszarze, jest koncern LG. Wybudował on tam swoje fabryki, przyczyniając się tym samym do wzrostu zainteresowania tą lokalizacją. Aktywnym miejscem inwestycyjnym jest również rejon gminy Długołęka ze względu na trasę S8 łączącą Wrocław z Warszawą. Minusem jest niewystarczająco rozwinięta sieć komunikacyjna łącząca tę gminę z centrum miasta.
Jakie metraże są najbardziej poszukiwane i jak kształtują się ceny wynajmu za powierzchnię magazynową?
Najbardziej poszukiwane są moduły 100 m kw. biura plus 500 m kw. magazynu. Wiele firm interesuje się tego typu nieruchomościami, oczywiście z miejscami parkingowymi i dobrym dojazdem. Średnia cena wynajmu magazynu, który jest w dobrym stanie, kształtuje się w granicach 15 zł za m kw., cena biura do wynajęcia w takim połączeniu to około 25–30 zł za m kw.
A co z tymi nieruchomościami, które są w złym stanie?
Na rynku właściwie nie ma pustostanów. Rzadko zdarzają się sytuacje, że nieruchomość przeznaczona do wynajęcia nie znajduje zainteresowania wśród klientów. Nawet obiekty stare i w kiepskim stanie znajdują najemcę, tylko że w cenie 10 zł za m kw. Jeżeli można wskazać obiekty, które nie są obecnie użytkowane, to najprawdopodobniej ich właściciele czekają na dobrą okazję, aby je sprzedać, co nie oznacza wcale, że nie są one w kręgu zainteresowań potencjalnych nabywców.
Czy właściciele nieruchomości na wynajem chętnie remontują je i dostosowują do potrzeb nowych klientów, żeby zyskać lepszą cenę?
Istotnym czynnikiem, który wpływa na chęć i możliwość modernizacji obiektu przez właściciela na potrzeby klienta, jest czas trwania umowy najmu. Jeżeli właściciele mogą liczyć na stabilnego i poważnego kontrahenta, to są gotowi do ustępstw i współpracy z przyszłym partnerem biznesowym.
A jakie wymagania są najczęściej stawiane przez potencjalnych najemców?
Kiedyś klienci poszukiwali nieruchomości z rampami, teraz większość samochodów wyposażono już w specjalne podnośniki, więc nie są one już niezbędne. Oczywiście klientom zależy przede wszystkim na tym, żeby magazyny były suche, częściowo nawet ogrzewane, wysokiego składowania i oczywiście o coraz wyższym standardzie.
Na jak długo podpisywane są umowy najmu?
Duże firmy chcą wynajmować duże powierzchnie, więc podpisują umowy na czas nieokreślony, natomiast właściciele, którzy mieli mniejsze powierzchnie, a teraz je skonsolidowali, żeby wynająć jednemu właścicielowi, preferują umowy na czas określony, minimum 3-letni. Jednak na rynku nie ma dużych rotacji – najczęściej nieruchomości są wynajmowane na długie lata.
Jakie stosuje się kaucje?
Nie ma już takich wysokich kaucji jak kiedyś, bo najemcy nie chcą zamrażać pieniędzy. Jeszcze kilka lat temu można było wziąć kaucję w wysokości trzymiesięcznego czynszu, teraz to się zmieniło i zwyczajowo są one równe jednomiesięcznemu czynszowi. Właściciele pobierają tę kaucję na wszelki wypadek, gdyby wynajmujący szybciej się wyprowadził i nie zapłacił za ostatni miesiąc, a nie jako ewentualne pokrycie strat, bo te najczęściej i tak są wyższe niż ona sama.
Jakie jeszcze powierzchnie, poza magazynami, są poszukiwane?
Obserwujemy duże zapotrzebowanie na lokale o powierzchni od 500 do 1000 m kw. przeznaczone na prywatne przychodnie i kliniki. Znalezienie takiego pomieszczenia nie jest jednak proste, ponieważ niewiele budynków spełnia wymogi do prowadzenia ww. działalności.
Biurowce nie podlegają takim rygorom jak kliniki czy przychodnie, w których obowiązkowo muszą być windy, podjazdy dla osób niepełnosprawnych. Z braku odpowiednich nieruchomości potencjalni klienci nie mogą zainwestować kapitału, a kupujących i wynajmujących jest więcej niż sprzedających. Poza tym na rynku nie brakuje firm, przede wszystkim z branży informatycznej i finansowej, które poszukują powierzchni rzędu 500–700 m kw. Ta grupa klientów zainteresowana jest biurami klasy A i B, czyli tymi o wysokim standardzie, których również brakuje we Wrocławiu. Co prawda powstają nowe inwestycje, bo zapotrzebowanie jest naprawdę duże, ale ciągle buduje się za mało w stosunku do potrzeb.
Jacy klienci są zainteresowani nie wynajmem, tylko kupnem?
Kupują nie te firmy, które dopiero wchodzą na rynek, ale te o ustabilizowanej pozycji. Wcześniej oczywiście wynajmowały one pomieszczenia, ale teraz potrzebują większe powierzchnie. Firmy te uzyskały już zdolność kredytową i są w stanie zainwestować we własną nieruchomość. Poza tym istnieje bardzo duże zapotrzebowanie na pojedyncze gabinety lekarskie, zwłaszcza stomatologiczne, o powierzchni rzędu 60–80 m kw.
W ostatnich latach bardzo wyraźnie zwiększyło się zainteresowanie nieruchomościami nadającymi się na gabinety kosmetyczne, salony fryzjerskie – najchętniej oczywiście w centrum i o wysokim standardzie. Dla tej grupy klientów równie ważna jest dobra komunikacja, wejście od strony pieszych ciągów komunikacyjnych, świetna widoczność. Jeżeli ktoś wcześniej wynajmował gabinet w jakiejś dzielnicy, to absolutnie nie przeniesie się do innej, ponieważ ma już swoich stałych klientów i szuka czegoś w najbliższej okolicy. Prawie każdy, kto prowadził gabinet kosmetyczny w określonej lokalizacji, decydując się na zakup lokalu będzie skłaniał się do pozostania w tym samym rejonie. Związane jest to ze znajomością marki na lokalnym rynku.
Jakie nieruchomości są kupowane na siedzibę małej firmy?
Klienci przeważnie pytają o grunty około 1500 m kw. lub 100 m kw. biura plus 500 m kw. magazynu. Kiedyś istniały na rynku tzw. działki rzemieślnicze, teraz już ich nie ma, dlatego kontrahenci najczęściej decydują się na zakup domu z warsztatem. W najlepszych dzielnicach cena kształtuje się na poziomie 1000 zł za m kw. działki, ale taka sama działka np. na Żernikach kosztuje 600 zł za m kw.
Jakie są najlepsze lokalizacje dla biznesu we Wrocławiu i kto się nimi interesuje?
Chociaż na świecie najsilniejsza jest tendencja, żeby firmy wychodziły z centrum, gdzie trzeba płacić najwięcej za wynajem, u nas zapotrzebowanie na lokale tam usytuowane ciągle nie słabnie, choć stały się już one bardzo drogie. Niedawno grunt w samym centrum kupiła firma Hilton, a w kolejce czekają już następni inwestorzy, również z branży hotelarskiej.
Od lat najbardziej poszukiwane są lokale na gastronomię, najchętniej w Rynku lub jego okolicach, co oczywiście najtrudniej jest znaleźć. Rozmawiałam kiedyś z inwestorem, który zastanawiał się nad możliwością stworzenia alternatywnego centrum rozrywkowo-gastronomicznego poza Rynkiem, który po pierwsze jest drogi, po drugie zatłoczony, a po trzecie ma ograniczenia czasowe w organizowaniu różnych imprez, ale w tej chwili to centra handlowe przyciągają uwagę ludzi i kreują takie miejsca.
Czasami jednak chciałoby się coś zjeść w miłym miejscu, niekoniecznie w Rynku i niekoniecznie w atmosferze zakupów w hipermarkecie, ale w tym zakresie wybór jest bardzo ograniczony. Na pewno udanym pomysłem jest Wieża Ciśnień, która – chociaż jest stosunkowo droga – ma dużo klientów, ponieważ większość firm mających swoje siedziby na Krzykach, zarówno w willach, jak i biurowcach, potrzebuje miejsca, do którego można pójść z klientami na spotkanie i posiłek w przyjaznych wnętrzach. Z tego właśnie powodu lokale w Wieży Ciśnień przejęły wielu klientów, którzy wcześniej dojeżdżali aż do Rynku. Poza tym całe południe miasta jest nadal niezagospodarowane w tym zakresie.
Wrocławiem interesuje się sporo inwestorów, nieznanych jeszcze na naszym rynku, sieci restauracji, które chciałyby zaistnieć, ale poszukują oni lokali w Rynku i bliskich okolicach. Ścisłym centrum stale interesują się banki, firmy finansowe, pośrednictwa kredytowego, które chcą mieć swoje siedziby w miejscach dużego ruchu. Firmom tego typu zależy na lokalach o wysokim standardzie i o powierzchni minimum 100 m kw.
Na pewno inwestycja w miejscu wyburzanego Poltegoru przesunie centrum w kierunku południowym. W przyszłości, gdy powstanie kompleks budynków pod nazwą Sky Tower, miejsce to będzie oferowało mieszkańcom oraz firmom szereg usług i zmieni na zawsze obraz naszego miasta.
Jak często pojawiają się wolne lokale w centrum?
Prawie w każdym biurze nieruchomości jest lista oczekujących klientów, którzy szukają lokali handlowych w centrum i przy głównych ciągach komunikacyjnych. Jeżeli taka oferta pojawi się na rynku, to od razu jest ona sprzedawana lub wynajmowana.
Jak długo zatem mogą trwać poszukiwania takiej nieruchomości w dobrej lokalizacji?
Są na rynku lokale, które należą do spółdzielni, ale osoby je wykupujące z myślą o ich wynajmowaniu i zarabianiu na tym najchętniej wynajmują je instytucjom finansowym. Jest to stabilny płatnik, a poszukiwania dla takich klientów nie trwają zwykle dłużej niż miesiąc.
Nikt nie chce ryzykować nawet dla kogoś z ciekawym pomysłem, kto chciałby stworzyć galerię czy pracownię artystyczną. Początkowo ciekawe pomysły wzbudzają entuzjazm, ale gdy przychodzi do konkretnych rozmów, wynajmujący obawiają się takich klientów.
We Wrocławiu tak naprawdę jest tylko jedna ulica, na której można kupić wyroby artystyczne i pamiątki – Jatki, ale to jest zbyt mało w stosunku do potrzeb. Poza tym jest to miejsce od dawna zajęte i niedostępne dla nikogo nowego.
Jest grupa klientów, którzy chcą otworzyć galerię, ale to jest raczej pomysł ze świata marzeń, bo nikt nie chce im wynająć lokalu w dobrym miejscu. Bardziej zdeterminowani decydują się czasem na mniej ruchliwe ulice miasta, ale ze względu na niewielki ruch i niewielu turystów ma to małe szanse powodzenia. Oczywiście nie można powiedzieć, że we Wrocławiu nie ma wcale galerii, bo tak nie jest, ale na pewno nie ma ich tyle, ile mają starówki europejskich miast.
Jak Pani ocenia wrocławski rynek nieruchomości?
Wrocławski rynek nieruchomości komercyjnych rozwija się bardzo dynamicznie, mimo iż nie ma wielu takich ofert, które można zaproponować inwestorom. Sytuacja jednak z roku na rok się poprawia, a fakt, że do miasta napływa coraz więcej inwestorów chcących zainwestować na naszym rynku, bardzo cieszy i można spokojnie spoglądać w przyszłość, mając nadzieje, że taki trend utrzyma się przez długie lata.
Rozmawiała Anna Andrusyszyn-Wojtasik
(Rynek Dolnośląski październik 2007)
