Zobacz aktualny raport z 2010 roku

Wrocławski wtórny rynek mieszkaniowy w roku 2009 i I kwartale 2010

Analiza lat 2005-2008 i prognoza na 2009

Analiza wrocławskiego rynku wtórnego mieszkań: ceny transakcyjne w latach 2005–2008 i perspektywy na 2009 rok

Ceny po negocjacjach

Ceny ofertowe, które bywają podstawą wielu analiz dotyczących nieruchomości, nie do końca odzwierciedlają prawdziwą sytuację na rynku. O tym, jakie były rzeczywiste ceny mieszkań w danym okresie, mówią ceny transakcyjne. Analizę dotyczącą mieszkań na rynku wtórnym, w oparciu o dane z przeprowadzonych transakcji we Wrocławiu, przygotował Krzysztof Hojka, analityk i doświadczony rzeczoznawca.

Analizą zostały objęte wszystkie transakcje sprzedaży mieszkań hipotecznych w obrocie wtórnym na terenie Wrocławia. Transakcje obrotu mieszkaniami spółdzielczymi zostały zebrane z większości wrocławskich spółdzielni, z pominięciem niektórych małych spółdzielni, w skład których wchodzi kilkunastu, kilkudziesięciu członków. Niepełne dane dotyczą również kilku spółdzielni stwarzających szczególne utrudnienia w udostępnianiu danych transakcyjnych. Analiza trendu zmian cen średnich została przeprowadzona na podstawie transakcji z lat 2005, 2006 i 2007 oraz trzech kwartałów roku 2008.

Rozkład liczby transakcji zawartych we Wrocławiu, prezentowany na wykresie 1., wskazuje na sezonowość wtórnego rynku lokali mieszkaniowych. Wiosną następuje stopniowy wzrost liczby zawieranych transakcji. Apogeum przypada na miesiące letnie, a po nich następuje spadek. Rozkład i liczba transakcji w roku 2007 odpowiada danym z oku 2005, zwłaszcza w drugiej połowie roku. Wykres dla trzech kwartałów roku 2008 jest właściwie kopią wykresu z oku 2007. Rok 2006 był rekordowy, a szczytowa liczba transakcji z okresu letniego pokrywa się z maksimum trendu wzrostowego.

Liczba transakcji w roku 2007 w stosunku do roku poprzedniego spadła o około 25 proc. Nie ma jeszcze kompletnych danych dotyczących transakcji zawartych w ostatnich dwóch miesiącach 2008 roku, jednak, sądząc po drastycznym zmniejszeniu przez banki liczby udzielanych kredytów hipotecznych, liczba transakcji z pewnością ulegnie zmniejszeniu. Spadek ten będzie nieco łagodniejszy od spadku liczby udzielonych kredytów, gdyż w tym okresie realizowane są jeszcze transakcje przygotowane przed początkiem kryzysu finansowego. W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2008 roku we Wrocławiu zawarto około 2000 transakcji na rynku wtórnym mieszkań.

Wykres 1. Liczba transakcji w poszczególnych miesiącach

Wielkość obrotu

Pomimo spadku liczby transakcji, we Wrocławiu wielkość obrotu w latach 2006 i 2007 pozostała prawie niezmieniona, na poziomie około 800 milionów złotych (spadek o niecały procent). Wynika to z dynamicznego wzrostu średnich cen jednostkowych mieszkań w roku 2007 w stosunku do 2006. Wielkość obrotu w pierwszych trzech kwartałach 2008 roku odpowiada wielkości obrotu z analogicznego okresu roku poprzedniego, na poziomie około 600 milionów złotych.

Analizując zmiany wielkości obrotu w różnych rejonach Wrocławia, zauważa się szczególny wzrost w obrębach o niewielkiej liczbie lokali mieszkalnych, na które stają się terenem inwestycji deweloperskich (Stabłowice, Osobowice, Złotniki, Księże Wielkie, Wojszyce). Lekkie spadki obrotu zanotowano w obrębach z blokowiskami z wielkiej płyty (Popowice, Nowy Dwór, Gądów Mały, Gaj) lub zabudową przedwojenną o niskim standardzie (Plac Grunwaldzki). W pozostałych obrębach kilku-, kilkudziesięcioprocentowe wzrosty wielkości obrotu są raczej wynikiem wzrostu cen jednostkowych niż przyrostu liczby transakcji.

Średnie ceny

Średnia cena jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkań we Wrocławiu w 2006 roku wynosiła około 4100 złotych, a dla okolic podwrocławskich około 2400 złotych. Rok później średnie te były wyższe o prawie połowę: około 6100 złotych dla Wrocławia i około 3500 zł pod Wrocławiem. Średnia cena z transakcji sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w trzech kwartałach 2008 roku wynosi również około 6100 złotych za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Porównując te dwa okresy, można zauważyć pewne wyrównanie poziomu cen średnich dla większości obrębów. Druga uwaga, która się nasuwa, to stopniowe ochodzenie średniej cen w gminach z intensywną działalnością deweloperską (Smolec, Wysoka, Bielany, Radwanice) do poziomu „miejskiego” – osiedla te powoli łączą się z tkanką miejską Wrocławia.

Wykres 2. Średnie ceny transakcyjne

Wykres 2. przedstawia rozkład średnich cen transakcyjnych w rozbiciu na lokale w budynkach prefabrykowanych tzw. blokach z wielkiej płyty) i pozostałych (z wyszczególnionym przebiegiem zmian cen lokali kilkuletnich) w poszczególnych miesiącach analizowanego okresu. Przebieg zmian cen jednostkowych w zasadzie pokrywa się dla trzech analizowanych grup lokali. Dopiero w połowie roku 2007 zauważalna jest szybsza stabilizacja cen jednostkowych lokali w budynkach z wielkiej płyty w stosunku do lokali z pozostałych dwóch grup. Przekłada się to na większe niż poprzednio rozwarstwienie cen jednostkowych pomiędzy poszczególnymi grupami. Analizując na wykresie nr 3 trend zmienności cen jednostkowych w stosunku: miesiąc bieżący/miesiąc poprzedni (podany w procentach), można zauważyć, że maksymalny trend wzrostowy wystąpił w okresie letnim roku 2006.

Trend wzrostowy zatrzymał się w listopadzie 2007 roku. W pierwszych dwóch miesiącach bieżącego roku możemy mówić o lekkim trendzie spadkowym, a w następnych o stabilizacji trendu spadkowego na średnim poziomie około 6 proc. w stosunku rocznym. Zauważalne jest też pokrywanie się linii trendu cenowego lokali w budynkach prefabrykowanych z linią trendu lokali pozostałych. Nie potwierdza to na razie prognoz ekspertów, jakoby lokale w budynkach wielkopłytowych pierwsze miały wejść w trend spadkowy i wielkość tych spadków miała być o wiele większa od spadku cen lokali pozostałych. Jedyne, co można zaobserwować, to łagodniejszy trend spadkowy mieszkań kilkuletnich. Rozwarstwienie pomiędzy średnią ceną metra kwadratowego mieszkań w wielkiej płycie a np. mieszkań kilkuletnich utrzymuje się na poziomie 1 tys. zł różnicy na metrze kwadratowym. Rozkład cen na osiedlach z wielkiej płyty kształtuje się w granicach od 4500 zł (duże mieszkania) do góra 6500–7000 zł za metr kwadratowy (w przypadku małych mieszkań).

Ceny mieszkań w starych kamienicach w Śródmieściu są porównywalne z cenami mieszkań w blokowiskach.Dają się jednak zauważyć pewne zmiany w zachowaniach kupujących. Jeszcze w okresie gorączki zakupów w 2006 roku mało kto zwracał uwagę na stan techniczny budynku – dla kupujących najważniejsze było samo mieszkanie i zwracali mniejszą uwagę na stan klatki schodowej i otoczenia. Obecnie więcej osób zwraca uwagę na stan techniczny całej nieruchomości, który w przypadku starych budynków najczęściej pozostawia wiele do życzenia.

Najwyższe ceny średnie występują na Starym Mieście. Nie pojawiają się tutaj już tzw. ceny kominowe, które zdarzały się w poprzednich latach, kiedy metr kwadratowy mieszkania na Starym Mieście w pojedynczych przypadkach kosztował 20–25 tys. zł. W tej chwili ceny mieszkań na rynku wtórnym w ścisłym centrum kształtują się na poziomie 8,5–14 tys. zł za metr kwadratowy. Zaskakuje optymizm niektórych sprzedających widoczny w cenach ofertowych, gdzie cena oferowanego mieszkania przewyższa poziom rzeczywistych cen transakcyjnych zanotowanych w trzech kwartałach 2008 roku nawet o 20–25 proc.

Przyglądając się cenom na Starym Mieście, trzeba mieć na uwadze to, że w skład tego obszaru wchodzą również tańsze obręby, takie jak np. Szczepin i okolice ul. Grabiszyńskiej, gdzie mieszkania są droższe niż w blokowiskach na Nowym Dworze, Gaju czy Popowicach, ale oczywiście tańsze od tych zlokalizowanych w bezpośrednich okolicach Rynku. Drugą grupę z wysoką ceną średnią tworzą obręby tradycyjnie uważane za dobrą lokalizację (Zalesie, Borek, Krzyki). Trzecia grupa z wysokimi cenami średnimi to rejony, na których obrót wtórny to prawie wyłącznie obrót owymi lokalami (Żerniki, Klecina, Jagodno, Ołtaszyn, Wojszyce). Ceny dochodzą tu do 6000–8000 zł za metr kwadratowy mieszkania.

Charakterystyczne dla tej grupy obrębów jest położenie w południowej części miasta – następuje przesunięcie najdroższych dzielnic miasta jeszcze bardziej na południe, w kierunku autostrady. Niebagatelne znaczenie na wzrost cen w tym rejonie ma zapewne powstający zespół zakładów skupionych wokół fabryki paneli ciekłokrystalicznych LG w Biskupicach Podgórnych. Najtańszych mieszkań w mieście należy szukać na blokowiskach, jednak odkąd niektóre spółdzielnie mieszkaniowe zaczęły kompleksowo remontować budynki z at 70., jak np. na Gądowie Małym, ich stan techniczny zdecydowanie się poprawił i niejednokrotnie trudno jest odróżnić je od nowszych budynków mieszkalnych.

Perspektywy i możliwe scenariusze zmian na rynku wtórnym lokali mieszkalnych
Czynniki mogące wpłynąć na utrzymanie trendu spadkowego cen mieszkań na rynku wtórnym:

• duża podaż mieszkań na rynku pierwotnym (zwłaszcza „ciągnące ceny w dół” lokale w nienajlepszych lokalizacjach, np. Brochów, Opolska) oraz lokali zwalnianych w związku z finalizacją inwestycji w budownictwie jednorodzinnym;
• drożejące kredyty mieszkaniowe i bardziej rygorystyczne warunki ich udzielania – trudniejszy dostęp do kredytów;
• zmniejszenie popytu z uwagi na zwiększone rozwarcia nożyc pomiędzy ceną lokali a zarobkami;
• wycofanie się kapitału spekulacyjnego z rynku nieruchomości
• wzrost inflacji, a w efekcie oprocentowania kredytów;
• zwiększenie podaży o lokale nabyte poprzednio w celach spekulacyjnych;
• pojawienie się na rynku lokali zbywanych przez banki w wyniku niewypłacalności kredytobiorców;
• nadchodzące spowolnienie gospodarcze – brak wzrostu siły nabywczej społeczeństwa.

Czynniki mogące spowodować gwałtowny spadek cen mieszkań na rynku wtórnym (wariant pesymistyczny):

• pojawienie się na rynku pierwotnym dużej liczby mieszkań sprzedawanych po obniżonej cenie przez deweloperów broniących się przed bankructwem lub syndyków upadających firm deweloperskich;
• zmniejszenie lub zaprzestanie kredytowania inwestycji mieszkaniowych przez banki w wyniku kryzysu finansowego (wycofanie się z kredytów walutowych, zaporowy poziom tzw. udziału własnego, kredytowanie inwestycji o stanie zaawansowania co najmniej surowym zamkniętym itp.) – czynnik o dużym znaczeniu, gdyż przeważająca liczba transakcji na rynku nieruchomości jest kredytowana przez banki;
• czynnik psychologiczny – reakcja potencjalnych nabywców lokali na wiadomości o krachu finansowym: wstrzymywanie się z decyzją o zakupie mieszkania na kredyt z obawy o problemy z jego spłatą w nowej sytuacji (rosnące raty, zagrożenie utratą zatrudnienia);
• zachowania stadne – odwrócenie sytuacji sprzed kilkunastu miesięcy – powszechne przeświadczenie, podsycane przez media, że ceny nieruchomości szybko lecą w dół, więc „co masz kupić dzisiaj, kup jutro– będzie taniej i bezpieczniej”;
• duży wysyp na rynek lokali nabytych poprzednio w celach spekulacyjnych – ratowanie resztek zysków;
• masowy wysyp na rynek lokali zbywanych przez banki w wyniku niewypłacalności coraz większej liczby kredytobiorców, związanej z podrożeniem kredytu lub utratą pracy.

Czynniki mogące wpłynąć na stabilizację czy nawet wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym (wariant optymistyczny):

• wzrost cen domów jednorodzinnych lub kosztów ich wybudowania – przeniesienie popytu na lokale;
• trend spadkowy na giełdzie – transfer kapitału z giełdy na nieruchomości;
• wchodzenie wyżu demograficznego w fazę zakładania rodzin;
• inwestowanie zarobkujących na Zachodzie w lokale;
• dalsze spłaszczanie różnic pomiędzy cenami lokali w UE i naszym kraju;
• brak oznak paniki podażowej (jak do tej pory) – ceny ofertowe stabilne lub z lekkim trendem spadkowym;
• wręcz optymistyczne, na tle ostatnich wydarzeń, ceny ofertowe lokali mieszkalnych w Rynku i najbliższych okolicach (średnio o 20 proc. przewyższające ceny transakcyjne z ostatniego kwartału) – właściciele lokali na rynku wtórnym bardziej elastycznie podchodzą do terminu zbycia lokalu,mogą przesunąć sprzedaż poza niepewny okres;
• rezygnacja deweloperów z rozpoczynania nowych inwestycji, zamrożenie inwestycji w toku – w perspektywie dwóch–trzech lat ponownie pojawi się deficyt nowych mieszkań na rynku, co zapewne wpłynie również na wzrost cen na rynku wtórnym;
• rosnący popyt na wynajem lokali.

Obecnie mamy do czynienia z trendem ujemnym, spadkowym. Przewiduję, że ten trend zostanie utrzymany w 2009 roku. Abstrahując od listopadowego wyhamowania na rynku nieruchomości związanego z przyhamowaniem kredytowym, można się spodziewać uregulowania sytuacji. Nie powrócą już tak tanie i dostępne dla niemal wszystkich kredyty, jakie były w ostatnich latach, ale rynek ruszy, bo dla banków stagnacja też nie jest korzystna. Niektóre banki chwilowo wycofały się z kredytów walutowych, ale ten stan nie może trwać długo. Wariant pesymistyczny wydaje mi się najmniej realny.

Skróty i redakcja:
Anna Andrusyszyn-Wojtasik

Zobacz również tego autora: Wrocławski wtórny rynek mieszkaniowy w roku 2009 i I kwartale 2010