Ceny transakcyjne i liczba sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym - Wrocław 2009

O cenach transakcyjnych i liczbie sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym w ubiegłym roku i w pierwszym kwartale 2009 rozmawiamy z rzeczoznawcą majątkowym Krzysztofem Hojką

Większy spadek dopiero teraz?

Kiedy w listopadzie 2008 roku przygotowywał Pan dla nas analizę cen transakcyjnych na wrocławskim rynku wtórnym, nie było jeszcze pełnych danych za poprzedni rok. Co się okazało? Jaki to był rok?

Dla niektórych może być to zaskoczeniem, ale okazało się, że w 2008 roku zanotowano 14 proc. wzrost liczby  transakcji w stosunku do roku poprzedniego. W 2008 roku w granicach miasta zawarto około 3000 transakcji na rynku wtórnym i ponad 200 w okolicach Wrocławia (w gminach przyległych). Wolumen obrotu to około 900 milionów zł we Wrocławiu i około 60 milionów zł w okolicach miasta. Jeszcze zanim pojawiły się kompletne dane, mogło się wydawać, że w 2008 roku nastąpiło już uspokojenie rynku i zmniejszenie liczby sprzedanych mieszkań, ale po podliczeniu okazało się, że tych transakcji jednak było więcej.

Wielu pośredników już w 2008 roku mówiło o mniejszym zainteresowaniu ofertami, skąd zatem ten dobry wynik?

Analizując rynek wtórny, zawsze trzeba pamiętać o pewnym przesunięciu czasowym. Zmiany najpierw są zauważalne na rynku ofert, a dopiero po pewnym czasie, około 2–3 miesięcy, widać je w transakcjach. Na rynku ofert wyhamowanie związane ze zmianami na rynku kredytów dało się już wyraźnie zauważyć w listopadzie 2008 roku, ale wtedy były jeszcze realizowane transakcje przygotowywane wcześniej, dlatego liczba tych zawartych w listopadzie i grudniu nie oddaje zmian na rynku ofert. Wyraźny spadek transakcji, o 40–50 proc., nastąpił dopiero na początku tego roku.

Luty zawsze był najsłabszym miesiącem, ale jeżeli porównamy luty 2009 roku z lutym 2008, to tych transakcji jest prawie o połowę mniej, ponieważ w lutym zeszłego roku odnotowano około 180, a w lutym bieżącego roku już tylko około 70 transakcji. Różnicę widać było już w styczniu – o ile w 2008 roku odnotowano około 240 transakcji, to w styczniu 2009 było ich około 130. Natomiast jeszcze w grudniu 2008 roku, w porównaniu z grudniem 2007 roku, tych transakcji było wyraźnie więcej.

Czy zmieniła się mapa Wrocławia? Gdzie zawarto najwięcej transakcji?

Rozkład jest nadal taki sam, najwięcej transakcji jest przeprowadzanych w centrum – tutaj ta tkanka mieszkaniowa jest najbogatsza. Na atrakcyjności zyskują miejsca, w których powstają nowe osiedla, co zawsze przekłada się na większą liczbę transakcji. Jeszcze kilka lat temu pojawienie się transakcji np. na Jagodnie to była rzadkość, w tej chwili rocznie jest ich tutaj zawieranych około kilkudziesięciu. To samo dotyczy np. Leśnicy – kiedyś odnotowywano tylko sporadyczne transakcje starymi lokalami, teraz są tam też nowe budynki i od razu widać ożywienie. Podobnie jest też na Złotnikach. Podejrzewam, że za parę lat ta sama sytuacja będzie ze Stabłowicami, gdzie na terenach poprzemysłowych zaczynają powstawać nowe budynki. Wzrost liczby transakcji widoczny jest również na  Strachocinie. Co prawda nie jest ich za dużo, bo około kilkunastu, ale dotychczas stały tu prawie same domy jednorodzinne. Podejrzewam, że niedługo da się zauważyć również wzrost transakcji na Brochowie, gdzie jeszcze do niedawna były tylko stare mieszkania poniemieckie, a teraz powstały nowe osiedla i mają być zabudowywane tereny ogródków działkowych. Na mapie transakcji wyraźnie rzucają się w oczy miejsca, w których w poprzednich latach postawiono nowe bloki.

A Psie Pole? Często słyszę od pośredników, że zainteresowanie tym terenem jest stosunkowo najmniejsze.

Wbrew pozorom liczba transakcji na Psim Polu nie jest najniższa, ale tak jest wszędzie, gdzie znajdują się osiedla blokowe, takie jak np.: Różanka, Nowy Dwór, Popowice, Kozanów, na których jest więcej transakcji niż na terenach, na których rzeczywiście prawie zupełnie nic się nie dzieje. Oczywiście daleko im do centrum, ale te tereny wyróżniają się. Tam, gdzie są blokowiska, obrót zawsze będzie bez względu na to, czy jest kryzys czy nie, tylko oczywiście za mniejsze pieniądze.

Jak ostatecznie wyglądały ceny transakcyjne w 2008 roku?

Średnia cena m kw. powierzchni użytkowej mieszkań w roku 2008 była prawie taka sama jak rok wcześniej. W 2007 roku wynosiła 6076 zł dla Wrocławia i 3483 zł dla okolic podwrocławskich. W 2008 roku średnia dla Wrocławia osiągnęła 6073 zł, natomiast dla okolic Wrocławia nastąpił wzrost do 4291 zł. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że chociaż wrocławskie jednostkowe ceny średnie w 2008 roku nie zmieniły się w stosunku do roku poprzedniego, uległy one zróżnicowaniu w poszczególnych rejonach miasta. W obrębach „drogich” oraz z przewagą budownictwa wielkopłytowego generalnie zanotowano spadki cen: od około 7 proc. na Jagodnie i 5 proc. na Starym Mieście do 1 proc. na Grabiszynie i placu Grunwaldzkim. Wzrost jednostkowych cen średnich powyżej 10 proc. zanotowano tam, gdzie na rynku wtórnym pojawiły się lokale drogie, standardem zbliżone do apartamentów, a wcześniej na tym terenie przedmiotem obrotu były lokale o standardzie podstawowym lub nadające się do remontu, w przedwojennej substancji mieszkaniowej (Maślice – wzrost 16 proc., Sołtysowice 18 proc., Oporów 22 proc., Leśnica 30 proc.). Największe wzrosty ceny średniej zanotowano w gminach ościennych (w gminie Czernica nawet 43 proc.) w efekcie dwóch czynników: dochodzenia cen lokali do cen „miejskich” oraz zwiększenia podaży lokali kilkuletnich, o podwyższonym standardzie.

Charakterystyczne dla 2008 roku było zmniejszenie tzw. cen kominowych, czyli tych najwyższych. W 2007 roku najdroższe mieszkanie na Starym Mieście zostało sprzedane za 22 tys. zł za m kw., natomiast w 2008 najdroższe kosztowało 17 tys. zł za m kw. Ceny maksymalne to nadal Rynek, Wielka Wyspa, okolice parku Grabiszyńskiego, Oporów i Borek.

A najniższe?

Tu mam problem z najtańszymi mieszkaniami, bo zdarza się, że w aktach notarialnych są wpisywane zaniżone ceny. Trudno jest więc nam, rzeczoznawcom, ocenić, czy np. kwota 3,5 tys. zł za m kw. to cena realna czy też sposób na zaniżenie podatku od czynności cywilno-prawnej. Ja wychodzę z takiego założenia, że jeżeli te 3,5 tys. zł powtarza mi się wielokrotnie, to taki poziom cen jest możliwy, natomiast jeżeli przy kilkudziesięciu transakcjach w całej okolicy mam dwie, trzy znacznie odbiegające od reszty, to uznaję, że to są transakcje niewiarygodne i nie uwzględniam ich w analizach.

W ubiegłym roku wiele mówiło się o tym, że ceny mieszkań z wielkiej płyty powinny najbardziej i najszybciej
spaść, ale po liczbach nie widać drastycznej różnicy pomiędzy nimi a pozostałymi cenami. Notuje się spadek
cen lokali spółdzielczych, ale nie aż tak znaczny. Z czego to wynika?

Rzeczywiście średnie ceny mieszkań spółdzielczych trzymają się mocno. Nawet w końcówce roku, gdy przyblokowano udzielanie kredytów inwestorom na rynku wtórnym, nie zanotowano, wbrew opiniom w mediach, gwałtownego spadku. Spadek cen lokali spółdzielczych (głównie wielka płyta) wyniósł około 6,2 proc. w stosunku rocznym; dla tzw. lokali hipotecznych spadki wyniosły ok. 7,7 proc. dla mieszkań dużych i ok. 9,2 proc. dla mieszkań małych i średnich. Zmniejszyło się rozwarstwienie cen średnich lokali w budynkach z wielkiej płyty i lokali pozostałych.

Powszechne przekonanie, że lokale w wielkiej płycie powinny pierwsze i najmocniej potanieć, zostało według mnie już wcześniej zdyskontowane, wtedy gdy zaczęło się wyhamowanie rynku w 2007 roku. Wielka płyta pierwsza to zrobiła, natomiast ceny pozostałych lokali ciągle szły w górę. W ostatnim roku ceny mieszkań w wielkiej płycie spadały najłagodniej, bo były już najmniej przeszacowane.

Jakie są średnie ceny metra już z tego roku?

Na początku roku, a możemy rozmawiać w tej chwili o styczniu, lutym i częściowo marcu, nastąpiło lekkie załamanie cen, ale nie jest to taki gwałtowny spadek, jaki wcześniej w mediach sugerowali niektórzy analitycy. W porównaniu z końcówką ubiegłego roku możemy mówić o spadku cen rzędu 3–5 proc., z tym że nie dotyczy to mieszkań kilkuletnich, najbardziej atrakcyjnych dla kupujących. Można przyjąć, że w pierwszym kwartale tego roku średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wynosiła około 5700 zł, natomiast nowe mieszkania (kilkuletnie, które trafiły na rynek wtórny) kosztują średnio nieco powyżej 6 tys. zł za m kw.

A pod Wrocławiem?

Są takie lokalizacje, np. Bielany i Wysoka, które praktycznie mają ceny wrocławskie, trochę niżej stoi Smolec i Kiełczów, a potem dopiero reszta. Generalnie ceny lokali na obrzeżach Wrocławia powoli pną się w górę i zbliżają do cen wrocławskich.

Trudno mi się precyzyjnie wypowiadać o cenach mieszkań podwrocławskich, ponieważ mogą być one trochę przekłamane. Wynika to z tego, że pod Wrocławiem pojawia się dużo budynków, gdzie pod nazwą lokal mieszkalny deweloperzy sprzedają albo segment w szeregu, albo pół bliźniaka. Jest to klasyczne omijanie prawa, bo jeżeli np. na danym terenie plan zagospodarowania mówi, że działka budowlana nie może być mniejsza niż 1000 m kw., to deweloper buduje na takiej działce budynek, klasyczny bliźniak, ale sprzedaje go jako dwa wyodrębnione lokale mieszkalne, albo buduje szeregówki i też sprzedaje jako oddzielne mieszania. Dlatego na rynku podwrocławskim pojawia się dużo lokali mieszkalnych, które tak naprawdę lokalami nie są i nie wiadomo, jak je kwalifikować w analizach.

Pan to kwalifikuje jako lokale?

Istnieje jeszcze takie pojęcie jak lokal willowy, we Wrocławiu bardzo popularne. Dotyczy ono mieszkań w  poniemieckich willach, które zostały po wojnie podzielone na lokale, z prawem do kawałka ogródka i to pojęcie przydaje się również przy opisywaniu nieruchomości na terenach podwrocławskich.

Czego należy się spodziewać w kolejnych miesiącach?

Nie będę wymieniał wszystkich czynników, które mogą wpływać na utrzymanie trendu spadkowego bądź jego zmianę, ale wydaje mi się, że w najbliższych miesiącach utrzyma się słaby trend spadkowy, bez jakichś sensacji pomimo dochodzących z rządu informacji o korekcie, in minus, prognoz wzrostowych naszej gospodarki i ogłoszeń bankowców, że liczba udzielonych kredytów to około 50–60 proc. tych z analogicznego okresu roku poprzedniego. Trzeba również pamiętać, że udzielane obecnie kredyty mają zmniejszony „ciężar gatunkowy”, ich wielkośćo dpowiada ułamkowi wartości lokali, na których są zabezpieczone.

Optymizmem napawa mnie jednak fakt, że w ostatnich kilku dniach otrzymałem prawie dwadzieścia telefonów od potencjalnych kredytobiorców z prośbą o wykonanie wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności banków, przy prawie kompletnej posusze w pierwszych miesiącach tego roku. Czyżby się coś wreszcie ruszyło?

Rozmawiała:
Anna Andrusyszyn-Wojtasik