| Nieruchomości Wrocław | | Kraków | | Notes | | Kontakt | | Logowanie  |
|
||||
 |
Oferta dnia
Ostatnio dodana oferta
Całkiem dobry rok
O sytuacji na rynku wtórnym, liczbie sprzedanych mieszkań oraz cenach transakcyjnych w ubiegłym roku i pierwszym kwartale 2011 roku rozmawiamy z rzeczoznawcą majątkowym Krzysztofem HojkąJak podsumowałby Pan 2010 rok, mając już dane z aktów notarialnych i informacje o rzeczywiście zawartych transakcjach?Ubiegły rok z jednej strony, patrząc na to, co się działo z cenami, można nazwać rokiem stabilizacji, a z drugiej strony, biorąc pod uwagę powrót deweloperów do wstrzymanych wcześniej inwestycji oraz liczbę zawartych transakcji – rokiem ożywienia. Co ciekawe, klienci kupujący nieruchomości na rynku pierwotnym sygnalizowali mi, że w niektórych sytuacjach trzeba było spieszyć się z podejmowaniem decyzji, dlatego spodziewałem się, że znajdzie to swoje odbicie w cenach również na rynku wtórnym. Nic takiego się jednak nie stało. Po podsumowaniu danych z aktów notarialnych okazało się, że wzrost cen w porównaniu do roku 2009 był minimalny. Ile mieszkań zostało sprzedanych na rynku wtórnym?W samym Wrocławiu zawarto około 3500 transakcji oraz około 200 transakcji w przyległych okolicach miasta. W porównaniu z 2009 rokiem nastąpił wzrost o 20 proc., przez co liczba sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym zbliżyła się do tej z okresu boomu w 2006 roku. Ponadprzeciętny wzrost obrotu miał miejsce w obrębach z wybudowanymi w ostatnich latach osiedlami mieszkaniowymi (Partynice, Brochów, Muchobór Wielki, Zakrzów, Stabłowice, Kowale, a także osiedla w Wysokiej, Bielanach Wrocławskich i Siechnicach). Gmina Kobierzyce, w której w 2010 roku dokonano około 60 transakcji, może już wielkością obrotu śmiało konkurować z takimi dzielnicami Wrocławia, jak: Borek, Kozanów czy Zakrzów. Wolumen obrotu przekroczył miliard zł we Wrocławiu i około 60 milionów zł w okolicach miasta. Skąd ten wzrost liczby transakcji?W moim odczuciu wynika to przede wszystkim z tego, że banki znowu zaczęły udzielać kredytów nawet na 100 proc. wartości nieruchomości. Poza tym wciąż mamy program „Rodzina na swoim”, który jest wykorzystywany przez część klientów. Jeżeli chodzi o sprzedaż na rynku pierwotnym, na pewno znaczenie miały również promocje udzielane przez deweloperów na mieszkania, które od dłuższego czasu są w ofercie. Ile trzeba było zapłacić za m kw. mieszkania w 2010 roku?Średnia cena m kw. na rynku wtórnym wynosiła 5950 zł i była niewiele wyższa niż w 2009 roku, kiedy za metr trzeba było zapłacić około 5700 zł. Z kolei średnia cena za metr dla okolic Wrocławia w porównaniu z 2009 rokiem praktycznie się nie zmieniła – było to około 4250 zł. Maksymalna cena za m kw., która padła w 2010 roku, wynosiła „tylko” 13,5 tys. zł i, porównując z poprzednimi latami, kiedy za metr płacono nawet 20 tys. zł, ten spadek jest spory. Co ciekawe, transakcji powyżej 10 tys. zł za m kw. było zaledwie 30, czyli bardzo mało jak na te 3500 wszystkich transakcji zawartych na rynku wtórnym. Oznacza to, że w ubiegłym roku praktycznie nie było tzw. cen kominowych, czyli tych najbardziej odbiegających od średnich. Pod względem cenowym 2010 rok wyraźnie był rokiem uspokojenia i stabilizacji. W najbliższym sąsiedztwie Rynku można było kupić lokal już za 7,5 tys. zł za m kw. 
Gdzie było najdrożej?Najwyższe ceny średnie były w rejonach, w których działają deweloperzy, czyli: Ołtaszyn, Borek, Jagodno, Bartoszowice, a nawet Klecina. Wysoki poziom utrzymały obręby tradycyjnie uważane za dobrą lokalizację (Wielka Wyspa, Krzyki, Oporów). Trzecia grupa z wysokimi cenami średnimi to obręby, w których obrót wtórny to prawie wyłącznie transakcje nowymi lokalami (Maślice, Kowale, Muchobór Wielki, Sołtysowice, Osobowice). Z kolei ceny maksymalne to dalej Rynek, Wielka Wyspa, okolice parku Grabiszyńskiego, Oporów i Borek. Pojawiają się też czasem na Śródmieściu, w dzielnicy „profesorskiej” (wokół Politechniki) lub w apartamentowcach, chociaż wtórny obrót apartamentami w całym Wrocławiu okazał się znikomy – zaledwie kilkanaście transakcji, z tego połowa w Rynku i najbliższych okolicach. Być może przyczyną tego była spora podaż apartamentów na rynku pierwotnym, a także brak akceptacji przez potencjalnych kupców wysokich cen ofertowych. Właścicielom najdroższych apartamentów trudno byłoby teraz znaleźć na nie kupców, którzy zapłaciliby taką cenę, jaka padała w ostatnich latach. A gdzie są najtańsze mieszkania?Rejony z najniższymi cenami średnimi, czyli pomiędzy 4600 a 5600 zł za m kw., to: Nowy Dwór, Kuźniki, Kozanów, Zakrzów, czyli „gierkowskie” osiedla, a także Kleczków i Brochów, pomimo że na Brochowie już powstają nowe inwestycje. Być może najszybciej zmieni się sytuacja na Zakrzowie, ponieważ wraz z ukończeniem budowy obwodnicy poprawi się komunikacja. Taniej jest też oczywiście pod miastem, ale nie w Wysokiej, bo cenowo to właściwie Wrocław. Czy najtańsze mieszkanie to lokal w bloku na starym osiedlu?Moim zdaniem najtańsze są jednak lokale w zaniedbanych poniemieckich kamienicach, w których od lat nie remontowano klatek schodowych i wciąż zdarzają się toalety na korytarzach. Tutaj kupujący muszą się liczyć nie tylko z dużymi nakładami na remont, ale również z tym, że pewne prace będzie bardzo trudno wykonać, np. w sytuacji, kiedy mieszkanie nie ma dostępu do pionów kanalizacyjnych. W takim wypadku tani lokal można nabyć nawet w centrum miasta, gdzie ogólnie są przecież bardzo wysokie ceny. Gdzie we Wrocławiu sprzedaje się najwięcej mieszkań? Czy widać tu jakieś zmiany na mapie miasta?Patrząc na obręby, bo tym pojęciem operują rzeczoznawcy, to najwięcej sprzedaje się na południu (około 450 transakcji), Starym Mieście (około 400) i w obrębie placu Grunwaldzkiego (prawie 400 transakcji); oprócz tego w tradycyjnych „sypialniach” Wrocławia, takich jak: Popowice, Kozanów, Nowy Dwór, Różanka. Do tego powoli dochodzą coraz bardziej oddalone od centrum nowe osiedla mieszkaniowe, głównie na południu Wrocławia, gdzie zaczęło się sporo budować, ale również na Stabłowicach czy nawet w Leśnicy. Pewne ożywienie zaczyna być widoczne także na północy – powstają tam nowe inwestycje, np. na Zakrzowie (około 50 transakcji na rynku wtórnym w ubiegłym roku). Cały fragment od starego osiedla aż do granic miasta to w tej chwili teren inwestycyjny budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego. Warto przy okazji zauważyć, że w ubiegłym roku nowością na rynku były lokale, które wcześniej były przedmiotem spółdzielczego prawa lokatorskiego, a po uwłaszczeniu są lokalami hipotecznymi. Obrót ten jest coraz większy na osiedlach z przeważającym budownictwem z wielkiej płyty – Borek, Południe, Różanka, Popowice, Szczepin, Nowy Dwór i Kozanów. Jaka była średnia powierzchnia mieszkania kupionego w ubiegłym roku we Wrocławiu?Około 51 m kw., co oznacza lekki wzrost w stosunku do dwóch poprzednich lat. Trudno jednak przesądzać, czy przy stabilnych cenach stać nas już na coraz większe mieszkania. Na rynku wtórnym lokali kilkuletnich widać echo boomu sprzed kilku lat – wtedy to deweloperzy wobec gwałtownego wzrostu cen mieszkań, przy właściwie niezmienionej sile nabywczej inwestorów, zaczęli budować mniejsze mieszkania. Obecnie przeciętna powierzchnia kupowanych lokali kilkuletnich to około 53 m kw., natomiast jeszcze kilka lat temu wynosiła około 58 m kw. W latach 2005–2006 kupowano coraz większe mieszkania, później zaczął się boom i zaczęto kupować coraz mniejsze mieszkania. Tutaj występuje prosta zależność – im wyższe ceny, tym mniejsze mieszkania są kupowane, a im niższe – tym bardziej rosną apetyty inwestorów na dodatkowe metry. .jpg)
Co może Pan już powiedzieć o pierwszym kwartale tego roku?Pierwsze miesiące to przede wszystkim kontynuacja tego, co się działo w ubiegłym roku. Nie widać odchyleń w stosunku do liczby transakcji z początku 2010 roku, również poziom cen jest podobny jak w końcówce 2010 roku. Można się zastanawiać, czy zapowiedź rządu dotycząca zredukowania programu „Rodzina na swoim” tylko do rynku pierwotnego coś zmieni, bo na razie nie widać żadnych gwałtownych ruchów na rynku wtórnym, które byłyby reakcją na taką zapowiedź. Trzeba jednak pamiętać, że transakcje są zawierane na końcu działań podjętych w związku z zakupem lokalu i występuje, czasami kilkumiesięczne, przesunięcie pomiędzy decyzją o zakupie a jej finalizacją. Czynnikiem uspokajającym jest zapewnie fakt przesuwania się daty uchwalenia zmienionej ustawy, a także mglisty termin jej wprowadzenia w życie. Czego oczekuje Pan po następnych miesiącach?Nie przewiduję żadnych niespodzianek na rynku w tym roku, stan stabilizacji powinien utrzymać się przynajmniej do Euro 2012. A co miałoby się potem zmienić?Istnieje taka możliwość, że zakończenie inwestycji związanych z Mistrzostwami Europy pośrednio wpłynie również na lokalny rynek mieszkaniowy. Jeżeli nastąpi ograniczenie inwestycji w mieście, to niektórzy mogą mieć problem z pracą, a co za tym idzie – trudności z uzyskaniem kredytu czy spłacaniem dotychczasowych zobowiązań. Trudno wyczuć, jak będzie wyglądał rynek pracy po Euro 2012, zwłaszcza w przedsiębiorstwach budowlanych. Co jeszcze może mieć znaczenie dla sytuacji na rynku wtórnym w tym roku?Na pewno aktywność deweloperów, którzy w 2010 rozpoczęli we Wrocławiu budowę ponad 4 tys. mieszkań, a w pierwszym kwartale tego roku następnych 1350. Gdy lokale te pojawią się na rynku, zapewne będą stanowić poważną konkurencję dla mieszkań używanych, co może prowadzić do obniżki cen. Większym, ale trudniej przewidywalnym zagrożeniem dla stabilizacji, którą teraz mamy na rynku, mogą być czynniki globalne – trudności gospodarcze w kolejnych państwach Unii, a co za tym idzie – pogorszenie sytuacji na rynku pracy i finansach naszego kraju. 
Rozmawiała: Anna Andrusyszyn-Wojtasik Przeczytaj także artykuły o powiązanej tematyce:
Najczęściej czytane artykuły
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
